Thủ tục chuyển nhượng một phần đất nông nghiệp
Hỏi: Tôi có một khu đất vườn thuộc dạng đất trồng cây lâu năm, diện tích khoảng 1.000m2 (đã có sổ đỏ), hiện tôi muốn sang nhượng cho người khác một phần đất thuộc khu đất đó (khoảng 50m2) để cất nhà thì phải làm các thủ tục gì?
Phần đất 50m2 đó có được cấp sổ hồng hay không? Diem Thuy Tran (diem0204@... )Trả lời
Để chuyển nhượng phần diện tích đất 50m2 cho bên nhận chuyển nhượng xây nhà ở, trước tiên chị cần chuyển mục đích sử dụng phần đất này sang đất ở.Để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, chị nộp hồ sơ tại tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày (Điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP). Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; bản vẽ thửa đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp).
Cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa vào quy hoạch sử dụng đất tại nơi thửa đất tọa lạc theo quy định tại Điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Theo điều này, tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nếu chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).
Trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chị sẽ phải nộp tiền sử dụng đất được tính bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất nông nghiệp) đang sử dụng.
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND tỉnh ban hành hằng năm (điểm b khoản 2 Điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).
Ngoài ra, chị còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5 % tổng giá trị đất ở theo quy định tại khoản 1 Điều 7 thông tư 68/2010/TT-BTC.
Nên bán nhà hay cho thuê lại?
Thông thường khi có nhu cầu chuyển sang khu vực khác sinh sống người ta thường nghĩ đến việc bán nhà để mua một ngôi nhà mới. Tuy nhiên không phải lúc nào họ cũng đủ khả năng tài chính để chi trả cho ngôi nhà mới.
Có rất nhiều lý do khiến người ta quyết định không bán mà cho thuê lại. Trong một số trường hợp, người ta chỉ có nhu cầu di chuyển nơi ở trong một khoảng thời gian nhất định (do tính chất công việc hay lý do cá nhân). Thị trường nhà đất cũng là một trong những lý do khiến người chủ ngôi nhà đưa ra ý định cho thuê nhà hơn là bán nhà. Chắc hẳn ý tưởng bán nhà trong thời điểm thị trường đang nguội lạnh không phải là ý kiến hay, chờ đợi vẫn là sự lựa chọn đúng đắn.Dù vì lý do nào đi nữa thì chúng ta cũng nên xem xét các mặt thuận lợi và khó khăn sau đây:
Cho thuê lại:
Ưu điểm
- Bạn vẫn sở hữu ngôi nhà
- Không phải chịu thuế chuyển nhượng
- Tiền thuê nhà có thể trang trải các khoản trả góp, thuế và phí bảo hiểm
Nhược điểm
- Có thể gây tổn hại đến bất động sản
- Phải nộp thuế thu nhập cho khoản tiền thuê nhà
- Trong một vài trường hợp, có một vài rủi ro liên quan pháp luật và tài chính với khách thuê
Bán nhà
Ưu điểm
- Có tiền đầu tư hoặc mua nhà mới
- Giảm tải cho bạn vì bạn chỉ phải duy trì một căn nhà thôi
Nhược điểm
- Bạn có thể phải mua lại nhà mới với giá đắt hơn nếu bạn muốn quay về
- Bạn có thể bán không được giá nếu thị trường đang xuống
Cho thuê lại: Bạn có đủ tiềm lực tài chính
Với nhiều chủ nhà, việc cho thuê nhà không phải lựa chọn của họ, họ bán nhà để lấy tiền mua nhà mới. Hơn nữa sở hữu hai căn nhà cùng một lúc sẽ gây tốn kém. Hãy thử tưởng tượng xem, có một lúc nào đó không ai thuê nhà của bạn khi người thuê cũ đã chuyển đi. Bạn phải xem xét mình có đủ tiềm lực tài chính để thanh toán các khoản trả góp hay không.
Có thể có nguy cơ khách thuê gây tổn hại đến bất động sản của bạn hoặc xảy ra vụ việc gây tốn kém trong quá trình giải quyết. Hơn nữa, một vụ việc có thể tốn rất nhiều công sức và tiền bạc của bạn nếu khách thuê không muốn trả tiền. Vì vậy bạn phải chuẩn bị tài chính cho tình huống xấu nhất.
Nếu bạn mong chờ giá nhà đất sẽ tăng hơn mức 3 năm vừa qua thì tốt hơn hết hãy cho thuê lại. Tuy nhiên cũng nên nhớ rằng bất động sản có xu hướng thuận theo tỉ lệ lạm phát, vì vậy khi giá nhà tăng thì không có nghĩa nó sẽ tiếp tục tăng. Hãy coi ngôi là là một khoản đầu tư trong danh mục đầu tư của bạn. Hãy tự hỏi: tôi có cần đa dạng hóa đầu tư không, và tôi có nên bán nhà để lấy vốn đầu tư tiếp không.
Đôi khi thị trường sẽ tốt cho người bán hơn là người cho thuê. Hãy gọi cho các nhà môi giới bất động sản và nghe họ đánh giá ngôi nhà; lấy số của nhà môi giới thuê và cả nhà môi giới bán nữa. Thông thường mà nói cho thuê nhà chỉ có lợi khi thị trường bình ổn và thu nhập từ việc cho thuê có thể trang trải các khoản trả góp và các chi phí liên quan.
Có được lập một bản vẽ hoàn công cho hai công trình?
Hỏi: Đơn vị chúng tôi ở huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai. Tôi có thắc mắc xin được giải đáp như sau:
1/ Công trình xây dựng nhà ở của chúng tôi có diện tích:Diện tích sàn: Nhà văn phòng: 161,4 m2; nhà vòm 72m2; nhà kho 72m2. Các hạng mục này hoàn thành năm 2009 và được UBND xã cấp giấy phép xây dựng (dành cho nhà ở nông thôn) cho hạng mục nhà văn phòng. Các hạng mục này do chúng tôi tự xây dựng dựa trên kinh nghiệm. Không có hồ sơ thiết kế.
2/ Công trình xây dựng:
Trạm xăng dầu. Hoàn thành năm 2010; có giấy phép xây dựng: Do huyện cấp; có hồ sơ thiết kế: do thuê mướn đơn vị công ty xây dựng làm bản thiết kế và đã được duyệt. Phần xây dựng là do chúng tôi tự xây dựng.
Hỏi: Khi làm thủ tục bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, phòng tài nguyên môi trường yêu cầu chúng tôi phải có bản vẽ hoàn công của nhà văn phòng và không chấp nhận giấy phép xây dựng do UBND xã đã cấp. Vậy với trường hợp thông tin chúng tôi nói ở câu 1 như trên thì giao cho ai làm bản vẽ hoàn công công trình nhà văn phòng, nhà kho, nhà vòm này? Bản vẽ này sẽ do cá nhân chúng tôi tự vẽ rồi đem lên UBND huyện xác nhận hay là cần thuê mướn một đơn vị chuyên ngành riêng?
Tương tự câu hỏi trên chúng tôi cũng đang tiến hành làm thủ tục bổ sung sở hữu công trình trạm xăng cùng lúc với nhà văn phòng và cần bản vẽ hoàn công này, vậy chúng tôi yêu cầu đơn vị xây dựng khác hoàn thành bản vẽ này hay đơn vị chúng tôi tự làm? Như vậy chúng tôi cần hai bản vẽ hoàn công khác nhau hay chỉ cần làm một bản vẽ chung (do nhà ở văn phòng xây dựng trước và không có bản vẽ thiết kế)? Trần Lucas (trannghiluc@...)
Trả lời
Về thành phần hồ sơ khi lập thủ tục xác nhận thay đổi hiện trạng nhà1/ Về việc lập bản vẽ hoàn công
Căn cứ khoản 1, điều 18 quyết định 51/2007/QĐ-UBND ngày 16/8/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mà trong quá trình sử dụng nhà ở, đất ở có sự thay đổi như xây dựng mới, thay đổi về chiều cao, diện tích, kết cấu so với hiện trạng cũ, thì chủ sở hữu nhà có trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị xác nhận thay đổi, hồ sơ gồm có:i/ Đơn đề nghị xác nhận thay đổi giấy chứng nhận (theo mẫu).
ii/ Giấy tờ liên quan đến việc thay đổi theo quy định tại điều 11 của quyết định 51/2007/QĐ-UBND, như giấy phép xây dựng… (một bản chính).
iii/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (một bản chính).
iv/ Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở có thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của căn nhà.
Như vậy, theo quy định nêu trên, thì hai trường hợp của ông khi lập thủ tục đăng ký thay đổi hiện trạng căn nhà, ông không phải lập bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành. Do đó, ông nên liên hệ với ủy ban nhân dân huyện về vấn đề này. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, hiện nay một số tỉnh thành tuy quy định của pháp luật không yêu cầu hai tài liệu trên khi lập hồ sơ đăng ký thay đổi hiện trạng, nhưng trong thực tế các cơ quan trực tiếp thụ lý hồ sơ thường yêu cầu hồ sơ phải có bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu và người dân vẫn thường lập hai tài liệu này khi nộp hồ sơ.
Căn cứ điều 27 nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ, bản vẽ hoàn công do đơn vị thi công lập và bản vẽ này phải được chủ đầu tư và đơn vị giám sát công trình ký tên. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư đồng thời cũng là đơn vị thi công thì hiện nay chúng tôi không thấy có văn bản pháp luật nào hướng dẫn giải quyết trường hợp chủ đầu tư đồng thời là người thi công, khi hoàn thành công trình có phải lập bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu hay không. Mặt khác, việc lập hai tài liệu trên nhằm mục đích làm cơ sở cho việc bào hành, bảo trì công trình giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công, khi chủ đầu tư đồng thời là đơn vị thi công thì việc này không còn cần thiết.
Do vậy, để biết chắc cả hai trường hợp của ông có cần lập bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu công trình hay không và thành phần các bên tham gia lập hai tài liệu này gồm những đơn vị nào, ông nên làm việc trực tiếp với cán bộ nhận hồ sơ của Ủy ban nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai để xác định vấn đề trên, căn cứ trên cơ sở luật pháp và thực tế mà chúng tôi vừa nêu.
2/ Về câu hỏi ông có thể lập bản vẽ hoàn công và đem lên ủy ban nhân dân huyện duyệt hay không
Căn cứ điều 27 nghị định 209/2004/NĐ-CP, thì bản vẽ hoàn công không cần phải có xác nhận hay phê duyệt của ủy ban nhân dân huyện, bởi vì bản vẽ hoàn công như đã giải thích ở trên có tính chất hoàn toàn khác với bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, theo quy định tại điều 13 quyết định 51/2007/QĐ-UBND.Đối với bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở được lập nhằm làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận dùng làm tài liệu thể hiện trên phần sơ đồ nhà ở đất ở trong giấy chứng nhận, nếu ông có thể tự đo vẽ được thì bản vẽ phải được phòng quản lý đô thị, hạ tầng - kinh tế huyện kiểm tra và xác nhận.
3/ Về việc ông có thể lập một bản vẽ hoàn công cho hai công trình hay không
Theo thư trình bày thì ông có hai công trình với hai giấy phép xây dựng khác nhau. Do đó, trường hợp của ông nếu phải lập bản vẽ hoàn công, thì ông phải lập hai bản vẽ hoàn công khác nhau.Đối với trường hợp thứ nhất không có bản vẽ thiết kế, thì không có cơ sở để lập bản vẽ hoàn công. Bởi lẽ, căn cứ điều 27 nghị định 209/2004/NĐ-CP thì bản vẽ hoàn công là bản vẽ công trình xây dựng hoàn thành, trong đó thể hiện kích thước thực tế so với kích thước được thể hiện trên bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, ông có thể trao đổi vấn đề này với cán bộ nhận hồ sơ của Ủy ban nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai để được hướng dẫn giải quyết cụ thể (căn cứ điều 27 nghị định 209/2004/NĐ-CP).
Mua nhà thu nhập thấp xong có được phép cho thuê lại không?
Hỏi: Người mua nhà ở thu nhập thấp có được phép cho người khác thuê lại không?
Trường hợp người đủ điều kiện mua và đã đăng ký mua nhà thu nhập thấp, nhưng vì lý do đi công tác xa thì có thể đến phòng công chứng để ủy quyền cho người thân toàn quyền sử dụng nhà hay không?Nếu vi phạm thì cơ quan quản lý sẽ xử lý trường hợp vi phạm như thế nào? Nếu bị thu hồi, người đã mua nhà thu nhập thấp có được chủ đầu tư hoàn lại tiền đăng ký mua ban đầu hay không? Ông Nguyễn Đình Hòa (Hà Nội)
Trả lời
Theo khoản 1, khoản 3, Điều 10 Thông tư 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng quy định nghĩa vụ của người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp như sau:Đối với người mua nhà ở thu nhập thấp
- Không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc bán (chuyển nhượng) nhà ở trong thời hạn chưa trả hết tiền mua nhà (đối với trường hợp mua nhà trả chậm, trả dần);- Chỉ được phép thực hiện các giao dịch nhà ở thu nhập thấp (bán, cho thuê, cho thuê mua) sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà. Các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp (sau thời gian 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà) quy định tại khoản này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng;
- Trong trường hợp đã trả hết tiền mua nhà, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được bán nhà ở đó (nếu có nhu cầu) cho Cơ quan quản lý nhà ở của địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp (theo giá bán không được vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán).
Đối với người thuê mua nhà ở thu nhập thấp
- Sử dụng nhà ở đúng mục đích; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm tự sửa chữa hoặc trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, bồi thường thiệt hại do mình gây ra; trả đủ tiền thuê mua nhà theo đúng thời hạn ghi trong Hợp đồng; thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn các chi phí sử dụng điện, nước và các dịch vụ khác ngoài các khoản đã được tính trong giá thuê mua nhà ở (nếu có); không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức khi chưa thanh toán hết tiền thuê mua nhà và chưa đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký Hợp đồng;- Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà ở với chủ đầu tư, người thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được bán nhà ở đó (nếu có nhu cầu) cho Cơ quan quản lý nhà ở của địa phương hoặc chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp (theo giá bán không vượt quá mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán). Các giao dịch về nhà ở thu nhập thấp cho thuê mua sau khi người thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Bị buộc phải trả lại nhà đã mua, thuê mua nếu vi phạm
Tại khoản 1, khoản 2, Điều 17 Thông tư 36/2009/TT-BXD nêu trên thì các hành vi vi phạm hành chính theo quy định của Thông tư này được xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.Các tổ chức, cá nhân có hành vi gian dối về đối tượng, điều kiện để được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì ngoài việc bị xử phạt theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý và phát triển nhà ở, còn bị buộc phải trả lại nhà đã mua, thuê mua.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5, Điều 40 và điểm c, khoản 4 Điều 58 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ thì người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê mua nhà ở xã hội. Nếu vi phạm thì hợp đồng mua bán đã ký không có giá trị pháp lý. Người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đây.
Trường hợp ông Nguyễn Đình Hòa hỏi, theo các quy định nêu trên thì người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được phép cho người khác thuê nhà ở thu nhập thấp sau khi đã trả hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà.
Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, thì có thể lập hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng công chứng để ủy quyền cho người thân trông giữ nhà ở khi đi công tác vắng nhà.
Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện thấy việc lập hợp đồng ủy quyền giả cách để che giấu việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp trái pháp luật, thì hành vi này sẽ bị xử lý theo quy định.
Trường hợp người mua nhà ở thu nhập thấp bị buộc trả lại nhà, sẽ được hoàn trả lại tiền mua nhà nhưng không được vượt quá mức giá bán nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm bán.
Trường hợp thuê mua nhà ở thu nhập thấp bị buộc trả lại, thì người thuê mua không được thanh toán lại số tiền mà mình đã trả trước đây.
