BĐS đua phá giá, khách hàng vẫn chùn tay

Không ít doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội và TP HCM đang đua nhau phá giá căn hộ để nhanh bán được hàng, mau thu hồi vốn. Song, việc 90% chung cư đang sử dụng có chất lượng tồi, các vụ kiện tụng, biểu tình của cư dân thời gian qua... khiến khách hàng ngày càng e dè với phân khúc này.

 

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Đua nhau phá giá
“Ăn theo” xu hướng phá giá của nhiều dự án bất động sản tại TP HCM, không ít doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội cũng đua giảm giá mạnh để nhanh bán được hàng, mau thu hồi vốn.
Theo bảng báo giá thị trường chung cư Hà Nội mới đây nhất của Sàn giao dịch bất động sản DTJ, nhiều chung cư hạng trung và cao cấp tại Hà Nội đang có mức hạ giá đáng kể. Dự án chung cư cao cấp FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm trước đây từng được chủ đầu tư công bố giá 30 triệu đồng/m2, nay chỉ còn chào bán ở mức 22 – 23 triệu đồng/m2.

Tại các dự án chung cư hạng trung, rất nhiều căn hộ có mức giá bán hiện tại thấp hơn tới vài triệu đồng/m2 so với thời điểm chào sàn hoặc so với năm 2011.

Tổ hợp chung cư Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường đang được chào bán ở mức 18 – 19 triệu đồng/m2, trong khi tại thời điểm mở bán, chủ đầu tư đưa ra mức giá trung bình 22 triệu đồng/m2. Còn những căn hộ có vị trí đẹp và diện tích rộng hơn, giá bán lên tới 24 – 25 triệu đồng/m2.

Dự án The Pride trên mặt đường Lê Văn Lương, quận Hà Đông thời điểm mở bán 2 năm trước giá chủ đầu tư đưa ra là 20 - 21 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá trên thị trường của chung cư này được chào bán phổ biến ở mức 16 – 17 triệu đồng/m2. So với mặt bằng giá chung cư hạng trung hiện nay tại Hà Nội, mức giá này được xem là khá rẻ.

Nguồn cung căn hộ chung cư đang bội thực song người dân ngày càng e dè với phân khúc này.

Cũng tại quận Hà Đông, chung cư Golden Place do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 làm chủ đầu tư cũng đang được rao bán quanh mức 16 triệu đồng/lượng. Khi chào sàn, chủ đầu tư công bố giá bán của chung cư này là 19,2 triệu đồng/m2.

Đại diện của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 cho hay, hầu hết những dự án có mức giá hiện tại phá giá thị trường tại Hà Nội chủ yếu là do các công ty, nhà đầu tư thứ cấp rao bán, chỉ một số ít là do chủ đầu tư có chương trình hạ giá, bởi giảm được nữa thì họ đã giảm từ trước đó rồi.

Như vậy, với mức giảm giá trên thì hiện khách hàng mua một căn hộ chung cư hạng trung có diện tích 100 m2 có thể tiết kiệm được 300 – 400 triệu đồng so với trước đây, một con số quả là không nhỏ.

Khách hàng vẫn “chùn tay”
Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, tại thành phố Hà Nội và TP HCM có trên 90% lô chung cư được đánh giá hư hỏng, xuống cấp trong đó có gần 25% lô chung cư ở tình trạng hư hỏng nguy hiểm.
Bên cạnh đó, rất nhiều vụ kiện tụng, bức xúc, thậm chí biểu tình của cư dân các chung cư ở Hà Nội thời gian qua, kể cả chung cư cao cấp như Keangnam, Golden Westlake, Vinaconex… vì nhiều loại phí chung cư tăng cao, bị cắt thang máy, bịt lối đi chung… càng khiến người dân thờ ơ với thị trường căn hộ dù phân khúc này đang được giảm giá mạnh nhất.

Ông Nguyễn Tuấn Việt, Giám đốc Công ty bất động sản Wikinhadat cho hay, thống kê của công ty cho thấy trong tháng 5, lượng giao dịch bất động sản thành công tại Hà Nội giảm tới 30% so với tháng 4, trong đó giảm mạnh nhất là phân khúc căn hộ chung cư. Giá thị trường bất động sản nói chung trong tháng 5 cũng giảm bình quân 10% so với tháng 4, riêng phân khúc chung cư mức sụt giá mạnh hơn. Giá căn hộ chung cư hiện giảm tới 35% so với thời điểm giữa năm 2011.

“Hiện đất nền giá rẻ, nhà liền kề, nhà có giá trị sử dụng luôn vẫn là phân khúc được khách hàng quan tâm và tìm mua nhiều nhất, còn căn hộ chung cư thì chênh lệch cung cầu khá lớn khi nguồn cung đang bội thực mà người dân ngày càng e dè”, ông Việt nói.

Tại thị trường TP HCM, căn hộ chung cư hiện cũng không được người dân “mặn mà”. Theo ông Bùi Tất Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), công ty đang có chương trình cho cán bộ công nhân viên mua nhà với giá ưu đãi, vì vậy mà doanh số bán hàng tháng 5 tăng hơn so với tháng 4. Tuy nhiên, nếu không tính nhà đất, căn hộ bán ra theo chương trình này, thì doanh số bán hàng trong tháng 5 của công ty vẫn thấp hơn so với tháng 4. Từ đầu tháng 5 đến nay, Sacomreal mới chỉ bán được hơn 20 căn hộ chung cư. Con số này không được như kỳ vọng của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, một điều nan giải của thị trường bất động sản hiện nay là số lượng hàng tồn kho khổng lồ của các doanh nghiệp địa ốc, mà phần lớn là căn hộ chung cư. Báo cáo tài chính quý 1 năm nay của các doanh nghiệp cho thấy nhiều con số đáng giật mình. Công ty cổ phần Đầu tư - kinh doanh nhà (ITC) lỗ 137,3 tỷ đồng, nhà, căn hộ tồn kho lên tới 1.739 tỷ đồng, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) lỗ 39,83 tỷ đồng, hàng tồn kho 2.685,4 tỷ đồng, Công ty CP Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 (NTB) lỗ hơn 1,1 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.136,5 tỷ đồng, Công ty cổ phần Xi măng Hà Tiên 1 lỗ 8,94 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.168 tỷ đồng.

Một trong những đại gia có số hàng tồn kho bất động sản lớn nhất trên thị trường phải kể đến Hoàng Anh Gia Lai, với số lượng hàng tồn kho 4.676 tỷ đồng. Sang năm 2012, những tưởng kinh tế khởi sắc hơn, lãi suất giảm, nhà đất giảm giá…, các doanh nghiệp trên sẽ giải quyết được một phần bất động sản tồn kho. Song, còn số này lại càng tăng hơn. Cụ thể, hàng tồn kho của Hoàng Anh Gia Lai cuối năm 2011 là 4.448 tỷ đồng, tới hết quý 1/2012 lên tới 4.676 tỷ đồng. Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai hàng tồn kho cuối năm 2011 là 2.590 tỷ đồng, tới hết quý 1/2012 tăng lên 2.685,4 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản có khách trở lại

Việc ngân hàng giảm lãi suất đang tác động lớn đến tâm lý người mua nhà, nhiều người đã bắt đầu quay lại để thăm dò thị trường bất động sản.

 

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Cấp tập giảm lãi suất
Kể từ ngày 28/5, các quyết định hạ lãi suất của ngân hàng nhà nước chính thức có hiệu lực. Theo đó, các ngân hàng thương mại lớn đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất. Cụ thể, tại VietinBank, lãi suất huy động VND kỳ hạn dưới 1 tháng ở 3%/năm; lãi suất kỳ hạn từ 1 tháng đến 12 tháng ở 11%/năm.

Tại Vietcombank, lãi suất huy động với doanh nghiệp kỳ hạn từ 1 tháng đến 12 tháng là 11%/năm, trên 12 tháng là 10%/năm. Tại Eximbank, lãi suất huy động cao nhất là 10,95%/năm với kỳ hạn từ 1 tháng đến 3 tháng. Lãi suất các kỳ hạn còn lại từ 10 - 10,45%/năm. Lãi suất kỳ hạn dưới 1 tháng là 3%/năm.
Không chỉ hạ lãi suất mà nhiều ngân hàng thương mại lớn cũng đã đưa ra các chính sách phối hợp cùng chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng.

Đơn cử, ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) và Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP Invest) vừa ký kết hợp đồng hợp tác hỗ trợ tín dụng cho khách hàng mua căn hộ tại dự án Nam Đô Complex tại 609 Trương Định, quận Hoàng Mai - Hà Nội. Theo đó, khách hàng có nhu cầu vay vốn sẽ được BIDV và GP Invest hỗ trợ với lãi suất chỉ còn 10%/năm trong 12 tháng vay đầu tiên, áp dụng đối với các khoản giải ngân từ ngày 16/5 đến 31/8, thời hạn vay lên đến 15 năm.

Mức giá bất động sản tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra

Mới đây, Ngân hàng HSBC cũng triển khai chương trình ưu đãi lớn khi vay mua nhà, vay thế chấp bất động sản đến ngày 29/6 và được giải ngân trước 31/7. Khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 0% tháng đầu tiên, 15,5%/năm từ tháng thứ hai; khoản vay lên đến 70% giá trị căn nhà thế chấp với thời hạn đến 25 năm... Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác cũng đang rầm rộ triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất cho tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Hà Nội.

Dân rục rịch mua nhà
Việc ngân hàng liên tục hạ lãi suất trong thời gian gần đây đã khiến cho thị trường bất động sản chuyển động trở lại. Mặc dù lượng giao dịch thành công chưa nhiều nhưng số lượng nhà đầu tư quay trở lại dòm ngó thị trường đã được cải thiện.

Theo phản ánh của các văn phòng nhà đất, 1 tháng trở lại đây lượng khách tìm mua nhà đã đông hơn rất nhiều so với những tháng trước. Các khách hàng khi tìm mua nhà tập trung vào phân khúc chung cư có giá 2-2,5 tỷ đồng/căn, còn nhà đầu tư có tiềm lực tài chính chủ yếu họ tìm mua đất nền có trị giá 4-5 tỷ đồng/căn nhà. Hầu hết các khách hàng đều thích lựa chọn những dự án đã hoàn thành xong nhà.

Tại một số dự án, giá biệt thự liền kề chào bán đã có dấu hiệu tăng nhẹ so với trước đó vài tháng, những khu đô thị mới như Geleximco - Lê Trọng Tấn, Bắc An Khánh, Dương Nội,… giá cũng tăng từ 500.000 - 2 triệu đồng/m2.

Giá biệt thự Nam An Khánh lô từ 300 - 450 m2 có giá khoảng hơn 20 triệu đồng/m2; đất liền kề có giá khoảng 25 triệu đồng/m2. Biệt thự Bắc An Khánh (Spendora) diện tích 210 m2 đang chào bán với giá chênh 3 tỷ đồng so với giá gốc....

Bà Nguyễn Anh Thư - Giám đốc phụ trách kinh doanh công ty TNHH Savills cho rằng, động thái hạ lãi suất của các ngân hàng đang tác động rất tích cực đến tâm lý người mua nhà. Trước đây đầu tư vào bất động sản lãi suất thấp, thị trường chưa có hướng đảo chiều rõ rệt. Vì vậy, người mua nhà rất thận trọng. Nhưng bây giờ, khi lãi suất hạ, việc gửi tiết kiệm không còn hiệu quả do vậy chuyển hướng sang rút tiền mua nhà.
Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho hay, mức giá bất động sản tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra. Với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả những dự án đã triển khai đúng tiến độ cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời gian thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng bị đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu thua lỗ nặng nề.

Tín hiệu hạ lãi suất của ngân hàng nhà nước được nhiều chuyên gia nhận định, không tác động nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản, nhưng có tác động về mặt tâm lý đối với các nhà đầu tư , đặc biệt là những người có nhu cầu thực.

Chung cư Hà Nội rơi xuống mặt bằng giá mới

Sau một thời gian cố thủ, nhiều chủ đầu tư dự án tại Hà Nội đã “xuống nước” hạ giá bán các dự án chung cư để hút dòng tiền về tiếp tục triển khai dự án. Điều này khiến giá chung cư Hà Nội thiết lập một mặt bằng mới với mức giá trung bình 30 triệu đồng/m2.

 

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Mặt bằng giá mới
Cuối năm 2011, thị trường BĐS đã chứng kiến làn sóng giảm giá mạnh mẽ của phân khúc chung cư. Đi đầu là dự án chung cư VP 3 Linh Đàm do Công ty Bemes làm chủ đầu tư với mức giảm tương ứng khoảng 7 triệu đồng/m2. Theo đó, giá bán dự án sau khi giảm tương ứng mức 25-27 triệu đồng/m2. Đây được đánh giá là đợt giảm giá có một không hai trên thị trường BĐS Hà Nội.

Sau màn pháo hiệu giảm giá sốc của Công ty Bemes, bước sang năm 2012 khi tình hình kinh tế có nhiều dấu hiệu khả quan hơn, để kích thích nguồn cầu các chủ đầu tư dự án tiếp tục đưa ra các hình thức giảm giá mới như khuyến mại, tặng quà, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giảm trừ tiền nội thất cho căn hộ....

Đơn cử, mới đây dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội) do CTCP Đầu tư Mai Linh đã đưa ra chiến lược giảm giá gần 400 triệu đồng/căn hộ cho khách hàng mua dự án. Theo đó,khách hàng chọn gói nội thất hoàn hảo cho căn hộ thì giá bán mỗi mét vuông sẽ khoảng 30-33 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng không chọn gói nội thất, chủ đầu tư sẽ trừ tiền từ mức 180-320 triệu đồng/căn cho khách hàng. Giá bán lúc đó sẽ chỉ còn khoảng 27-29 triệu đồng/m2.

Dự án Golden Land (Nguyễn Trãi) cũng đã áp dụng hình thức khách hàng mua căn hộ sẽ được tặng ôtô trị giá 650 triệu đồng. Khách hàng không lấy ôtô sẽ được trừ tiền mua căn hộ. Như vậy, giá căn hộ giảm còn mức trên 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, bằng hình thức trực tiếp hay gián tiến, việc các chủ đầu tư đưa ra các hình thức khuyến mại mới đã góp phần giá căn hộ chung cư tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới. Trong đó, các dự án các quận nội đô Hà Nội, giá bán nhà đang dao động quanh mức 30-35 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của PV, tại khu vực quận Đống Đa, Ba Đình,... giá chung cư hiện đang dao động ngưỡng 35-45 triệu đồng/m2. Như dự án chung cư 170 Đê La Thành (Đống Đa), giá bán 34-38 triệu đồng/m2, dự án chung cư Lacater (Núi Trúc) giá bán 40-42 triệu đồng/m2, dự án chung cư 65 Thái Hà giá bán 40-42 triệu đồng/m2, chung cư Euro Windown (Trần Duy Hưng) giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới.

Tại khu vực Từ Liêm, Cầu Giấy mặt bằng giá chung cư đang quanh ngưỡng 30-35 triệu đồng/m2. Dự án chung cư Green Park giá bán 32-34 triệu đồng/m2, dự án chung cư Keangnam giá 44-45 triệu đồng/m2, dự án chung cư The Manor giá bán 45 triệu đồng/m2, dự án chung cư Golden Palace (Mễ Trì) giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2...

Tại khu vực quận Hà Đông, mặt bằng giá chung cư thấp hơn chỉ khoảng 20-25 triệu đồng/m2 như chung cư Văn Phú giá 18-20 triệu đồng/m2, chung cư City View (Nguyễn Trãi) giá khoảng 25 triệu đồng/m2,...

Niềm tin sẽ giúp khơi thông thị trường
Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường chung cư rơi vào tình trạng ảm đảm như hiện nay không hẳn do chênh lệch cung cầu là do người mua nhà đã quá mất niềm tin vào phân khúc này.
Nguyên nhân chính là xuất phát từ việc chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính vì vậy xảy ra việc bội tín với khách hàng, huy động vốn nhưng không triển khai, xây dựng dự án nhưng cắt xén nguyên vật liệu khiến chất lượng dự án bị ảnh hưởng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý thay đổi cả quy hoạch dự án khi cho bê tông hóa cả công viên, hồ cảnh quanh...

Tuy nhiên, sau thời gian dài khó khăn, giờ là lúc các chủ đầu tư buộc phải chấp nhận cuộc sàng lọc khắc nghiệt của thị trường. Những chủ đầu tư nào sức khỏe kém buộc phải loại ra khỏi thị trường. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ trụ lại và để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhiệm vụ được coi trọng hàng đầu đó là khôi phục lại niềm tin của khách hàng.

Bà Nguyễn Thị Minh Hồng, Ủy viên HĐQT công ty CP Đầu tư Mai Linh cho rằng, thời gian vừa qua đã có quá nhiều chủ đầu tư thất hứa, bội tín khiến cho khách hàng mất niềm tin. Vì vậy, để lấy lại được lòng tin khách hàng các chủ đầu tư cần phải đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng cho dự án của mình. Đặc biệt, những gì đã cam kết với khách hàng phải đảm bảo 100% cho tới thời điểm bàn giao nhà. Muốn làm được điều này, chủ đầu tư cần phải có nguồn tài chính ổn định.

“Chúng tôi đã có sẵn lượng tài chính ổn định chỉ để dành cho việc thực hiện dự án Golden Palace. Vừa rồi trong đợt mở bán lần 2, công ty cũng đưa ra chiến lược giảm giá bán 2-3 triệu đồng/m2 cho tất cả các khách hàng trong đó có cả các khách hàng đã mua trước đó. Tuy nhiên, ra hàng trong lúc thị trường gặp khó về thanh khoản thì doanh nghiệp không đặt quá nặng mục tiêu phải bán được hàng bằng mọi giá. Bởi, trên thực tế, không bán lúc này thì doanh nghiệp vẫn có tiền để triển khai. Còn nếu bán được hàng thì càng tốt vì nó sẽ giúp cho doanh nghiệp có thêm một lượng vốn để phục vụ dự án.” bà Hồng cho biết”
Ông Edward Chi - Chủ tịch Coldwell Banker Việt Nam cho rằng, điều quan trọng nhất của các chủ đầu tư bất động sản là tôn trọng sự thật, tôn trọng khách hàng nếu làm được điều này mới có thể chinh phục khách hàng.

“Lòng tin được hiểu nhiều cách chúng ta hứa cái gì và chúng ta thực hiện điều gì. Khách hàng họ mong muốn điều gì. Đối với sản phẩm nhà ở mà nhận đúng thời hạn nhưng chất lượng không đạt được những gì chúng ta quảng bá thì đó là mất lòng tin. Khi niềm tin đối với thị trường không có thì sẽ khó tìm được người mua. Điều này cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ khó tồn tại được”, ông Edward Chi nói.

Đại gia BĐS: Từ hoành tráng sang mạt vận

Bất động sản mang tới cho nhiều người sự giàu sang một cách nhanh chóng. Thế nhưng, cũng chính bất động sản lại lấy đi sự giàu sang đó. Nhiều đại gia đất đang đi Audi, Lexus giờ tụt xuống cưỡi... xe máy.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Bất động sản mang tới cho nhiều người sự giàu sang một cách nhanh chóng. Thế nhưng, cũng chính bất động sản lại lấy đi sự giàu sang đó của không ít người khi những tháng ngày u ám của thị trường vẫn chưa qua.
Ðổ bệnh vì rải vốn khắp nơi
Chiều thứ Bảy cuối năm, đang vòng vèo trên phố, giật mình khi bắt gặp một gương mặt quen đi xe máy chở một người phụ nữ lướt ngang qua. Không tin lắm vào mắt mình, tôi vội rồ ga chạy theo để khẳng định lại. Thì ra, đúng là anh T, Phó Tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn ở Hà Nội, người vốn rất thân thiết với báo chí. Trước nay, anh vẫn ăn mặc lịch lãm, phong phanh áo vest ngay cả khi trời đông lạnh buốt vì lúc nào cũng "tọa" trong xe Lexus LS 460. Thật khó tin người như anh cũng có lúc áo dày bình bịch, chở vợ bát phố giữa trời đông Hà Nội bằng xe máy. Nhận ra tôi, anh tỏ vẻ không được tự nhiên với hình ảnh quá mới mẻ của mình: "À, ờ, anh chở bà xã sang nhà ngoại có chút việc".
Dù không kể ra, nhưng một số người cũng biết, sự sa sút của anh T gắn liền với sự tụt dốc của thị trường chứng khoán và bất động sản. Chuyện vui buồn cuộc đời anh có thể xem là sự phản chiếu những thăng trầm của nền kinh tế trong 5-6 năm trở lại đây. Từ chỗ chỉ là gia đình cán bộ tàng tàng, anh bứt phá nhờ chứng khoán trong đợt sốt điên loạn năm 2007. "Nhảy" sang bất động sản kịp lúc khi chứng khoán chớm tụt dốc, vợ chồng anh cười ngạo nghễ trước hồi mạt vận của bao kẻ khác và tiếp tục hốt bạc khi bất động sản sốt nóng vào năm 2009 - 2010. Chỉ trong 3 năm, công ty bất động sản do anh và mấy người bạn góp vốn nổi lên như diều gặp gió, được bao người ca tụng như điển hình của sự năng động. Từng vượt qua không ít "chiếc bẫy" trên thị trường tài chính, bất động sản, những tưởng anh đã khẳng định được vị trí đại gia thực thụ. Thế nhưng, chỉ mới qua gần 1 năm chịu cú đòn chí mạng có tên "thắt chặt tín dụng", căn bệnh thiếu vốn mãn tính vì nỗi "đam mê" đầu tư trải dài trên khắp các mặt trận giờ đã hại anh. Khác với những đợt "nóng - lạnh" trước đây, anh không thể dùng chiêu "miền xuôi nuôi miền ngược" để đỡ cho mảng bất động sản bởi đầu tư chứng khoán, vàng, USD... giờ này đều bết bát như nhau. Thực ra, chiếc Lexus với anh cũng chỉ là phương tiện đi lại, nó chỉ giá trị bằng một trong số mấy chục căn hộ mà anh đang góp vốn đầu tư. Hiềm nỗi, căn hộ trong tay anh có bao nhiêu thì không ai rõ, nhưng việc anh phải bán xe ôtô thì ai cũng biết. Nó cho thấy anh bí tiền tới mức nào, khi các khoản thanh toán với ngân hàng tới hồi đáo hạn. Gọi điện thoại cho anh những ngày này là điều không thể, hoặc tắt máy, ngoài vùng phủ sóng hoặc đổ chuông mà không có người nghe. Nhắn đến mấy cái tin rồi anh cũng hồi âm gọn ghẽ là "anh đang bận". Nghe lại chuyện ấy, người bạn thân của anh chua chát bảo: "Bận gì đâu, nằm ru rú ở nhà vì sợ các chủ nợ "truy nã", sụt cả chục cân rồi, ăn không vô vì chưa biết thoát ra bằng cách nào".

Làm sao lấy lại tiền tỷ là câu hỏi đắng ngắt, không có lời đáp đang vang lên ở nhiều nơi, trong "mùa đông" bất động sản dài lạnh lẽo. (Ảnh minh họa).

Giao trứng cho ác!
Những ngày cuối năm, trong ngành xây dựng rộ lên rất nhiều câu chuyện doanh nghiệp này, đại gia kia bị "xã hội đen" đến tận nhà đòi nợ. Tất nhiên, những vị này đều còn USD, có đất, nhà, có vàng dự trữ để quy ra tiền mà trả cho các chủ nợ nên chưa tới mức "được" các phương tiện truyền thông đại chúng "lăng xê" như những "đại gia" bất động sản chuyên dùng tiền tín dụng "đen" để đầu tư ở huyện Phú Xuyên (vợ chồng Hùng - Cúc), Thị trấn Phùng - Đan Phượng (vợ chồng Quang - Quyên) hay quận Hà Đông (siêu lừa Nguyễn Thị Dậu), quận Hoàng Mai (vụ Vương Thị Chất)...

Chiêu bài chung của những "đại gia" này là xây dựng hình ảnh bề ngoài thật hoành tráng, luôn tỏ ra hào phóng, đầu tư - tiêu tiền như nước để tạo lòng tin tuyệt đối nơi người vay tiền về tương lai sáng lạn nếu đưa tiền cho chúng đầu tư. Như Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư - Thương mại và xây dựng Hoàng Hải, sát tới ngày trốn biệt tích vì vỡ nợ, cửa hiệu lớn bán đồ nội thất của "đại gia" này trong khu đô thị Văn Quán vẫn hoạt động bình thường. Chỉ tới lúc các con nợ tràn tới đòi siết nợ khi biết tin "đại gia" đã xa chạy cao bay thì ôi thôi, ngoài mấy cái bàn, tủ cũ ra, chẳng còn gì để mà siết. Căn nhà hoành tráng hóa ra cũng đi thuê lại của người khác! Cũng một thời mang danh đại gia bất động sản ở Hà Đông, lúc nào cũng sẵn sàng tiền tỷ trong người, rồi "đuổi đi không hết" những người mang tiền đến… xin được cho vay, không ai có thể ngờ, khi bỏ trốn khỏi nhà, "đại gia" Nguyễn Thị Dậu còn gỡ mang theo cả bloc của máy điều hòa. Cả tòa nhà của "tỷ phú" danh tiếng chỉ còn mỗi bộ sa-lon cũ nát. Trong két sắt của Nguyễn Thị Dậu, người ta đã tìm thấy... 5 chiếc chìa khóa và 2 đồng xu Hồng kông mệnh giá 1 đôla!
Tương tự, với cặp vợ chồng Quang - Quyên ở Đan Phượng, nhiều năm liền Quang tham gia và giữ chức Phó Chủ tịch Hội Doanh nghiệp trẻ Đan Phượng. Ngoài ra đôi vợ chồng rất nhiệt tình tham gia các hoạt động xã hội, tài trợ mạnh tay cho nhiều chương trình văn hóa, nghệ thuật ở địa phương. Chính nhờ "vỏ bọc" quá hoàn hảo, từ năm 2010 đến nay, thông qua nhiều kênh, cặp vợ chồng này đã thu hút vốn bằng cách vay tiền các ngân hàng, doanh nghiệp và cá nhân. Kinh doanh thua lỗ, vay nợ lớn nhưng Quang - Quyên vẫn mở thêm cửa hàng kinh doanh vàng bạc và đá quý tại trụ sở công ty ở phố Nguyễn Thái Học. "Doanh nhân trẻ, thành đạt, hào phóng, có uy tín" chính là những mỹ từ được người dân thị trấn Phùng trao cho cặp vợ chồng này trước khi họ vỡ nợ...
Chỉ tội cho những ai đã trót mê muội vì tin vào những "đại gia" bất động sản này. Không chỉ mất tiền mặt, nhiều người còn cầm cố sổ đỏ, huy động thêm người thân trong gia đình để gom hết tiền đưa cho các đối tượng này đầu tư. Nghẹn ngào nói trong nước mắt, chị Nguyễn Thị T, một chủ nợ của vợ chồng Quang - Quyên kể: "Vợ chồng nó dùng lời ngon ngọt nói có miếng đất ở khu đô thị này, sàn bất động sản kia, mua vào sẽ có lãi lớn ngay nhưng thiếu vốn nên nhờ vả chúng tôi. Tin lời, cả nhà tôi vay mượn thêm đưa cho nó gần 10 tỷ đồng, giờ thì biết đòi ở đâu"!? Những câu hỏi đắng ngắt, không có lời đáp như thế, giờ này vẫn đang vang lên ở nhiều nơi, trong "mùa đông" bất động sản dài lạnh lẽo...

Hạ lãi suất: BĐS Hà Nội đẩy hàng tồn

Vào tháng 4/2012, nếu quả thực có một sóng tăng BĐS ở khu vực Thủ đô như giới đầu cơ đồn đoán và hy vọng, còn những nhà đầu tư thứ cấp "đẩy" được lượng hàng bị kẹt, chỉ riêng điều đó sẽ có giá trị còn trên cả tuyệt vời!

13%: Giảm an ủi!
Số phận thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và BĐS Hà Nội gần như sắp được quyết định. Cuối cùng, sau chuỗi thời gian lê thê chờ đợi, lãi suất cũng bắt được tín hiệu kéo giảm từ phía Ngân hàng Nhà nước.
Vào đầu tháng 3/2012, lần đầu tiên NHNN hé mở về "lộ trình" hạ lãi suất - điều mà trước đây chưa từng được biểu hiện. Nếu theo đúng "lộ trình" này, để kết quả cuối năm 2012 lãi suất huy động giảm về mức 10% như Chính phủ và NHNN dự kiến, mức lãi suất mỗi quý được kéo giảm sẽ tương đương 1%.
Tuy nhiên, đó chỉ là một kiểu "lộ trình" không theo quy ước nào, vì trong thực tế có nhiều phương án giảm lãi suất với biên độ kéo giảm khác nhau. Nếu vùng lãi suất huy động 14% đã được duy trì suốt một năm qua, từ tháng 3/2011 đến tháng 3/2012, thì ai có thể dám bảo đảm là nếu tình hình lạm phát không thuận lợi, mức lãi suất huy động 13% sẽ không kéo dài thêm ít ra một năm nữa?
Nhưng trước mắt, những chuyển động nhẹ nhàng từ phía các ngân hàng thương mại đang khơi dậy hy vọng hồi phục cho khối doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu và công nghiệp. Cho đến nay, đã có thể khẳng định về "sóng" giảm lãi suất cho vay, được khởi phát từ trung tuần tháng 2/2012 từ BIDV và Vietcombank, sau đó lan đến các ngân hàng khác như Agribank, ACB, VIP, VPBank, TienphongBank và cả vài ba ngân hàng cổ phần nhỏ, là có thực. Tương tự, "sóng" hạ lãi suất huy động từ Eximbank và một số ngân hàng nước ngoài cũng là có thực, nhằm đón đầu quyết định hạ lãi suất chính thức của NHNN.
Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS sẽ phản ứng thế nào? Tất nhiên, khó có thể nói về sự đồng nhất, đồng pha giữa thị trường BĐS của hai khu vực Hà Nội và TP.HCM, bởi sự khác biệt quá lớn giữa hai khu vực này chính là một nhân tố để nhà đầu tư BĐS dự báo về sóng sẽ xảy ra ở nơi nào.
Với khu vực TP.HCM và những tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, một hiện tượng rất dễ nhận thấy là dù lãi suất có thực hạ hay không, mặt bằng giá tại đây vẫn triền miên kéo ngang như một thói quen, và thói quen đó lại đã được hình thành đến hơn một năm rưỡi qua.
Vào cuối năm 2011, đã có vài chấn động có thể phá vỡ thói quen trên. Thế nhưng sau hai vụ giảm mạnh giá bán các dự án căn hộ Petro Landmark ở quận 2 và An Tiến ở huyện Nhà Bè, giới đầu tư BĐS đã không chứng kiến thêm bất kỳ động thái giảm giá nào nữa từ các chủ doanh nghiệp BĐS khác. Những thông tin về 3-4 dự án ở TP.HCM có khả năng hạ mạnh giá bán sau Tết cũng chưa có cơ sở nào để hiện thực hóa trong thời gian gần đây.
Trong khi đó, tình hình BĐS Hà Nội kịch tính hơn nhiều. Không đi ngang lê thê và quá buồn ngủ như thị trường BĐS phía Nam, giá đất nền và cả căn hộ trung - cao cấp ở Thủ đô đã diễn ra những biến động lớn từ quý 4/2011 đến nay.
Ngay sau Chỉ thị 2196 về quản lý thị trường BĐS, được ban hành bởi Chính phủ vào đầu tháng 12/2011, đà giảm của thị trường BĐS Hà Nội có hơi chững lại. Tuy nhiên, mốc thời điểm cuối năm 2012 đã gia tăng sức ép đối với những nhà đầu tư thứ cấp lỡ vướng vào vòng vay mượn ngân hàng. "Sóng" vỡ tín dụng đen BĐS cũng vì thế mà vẫn tái diễn. Có thể nói, liên tục trong các tháng 12/2011, tháng 1 và 2 năm 2012, giá đất nền Hà Nội đã liên tiếp lao dốc, cho dù không toàn diện nhưng vẫn cục bộ không ngừng nghỉ tại một số dự án phía Tây và tác động đến cả đất thổ cư ở Đông Anh, Sóc Sơn...
Trên cả tuyệt vời!
Lần hạ lãi suất vào đầu tháng 3/2012 này lại có một điểm tương đồng với tháng 9/2011. Cách đây 6 tháng, khi lãi suất huy động được "hạ" (dù trong thực tế chỉ là kéo giảm từ vùng "thỏa thuận" 19-20% về 14%), thị trường BĐS Hà Nội đã tạm ngừng đợt lao dốc, bắt đầu chờ đợi những tín hiệu mới. Thế nhưng sau khi chẳng có tín hiệu mới nào hiện ra, thị trường này lại tiếp tục trôi trượt.
Còn lần này, liệu hình ảnh trôi trượt của quá khứ có tái hiện?
1% được kéo giảm đối với lãi suất huy động thực ra chẳng có tác dụng bao nhiêu đối với hoạt động đầu tư và đầu cơ. Chỉ với 1% lãi suất huy động bị hạ, người gửi tiền vẫn chẳng quá xao động để rút tiền nhằm đầu tư vào BĐS, nhất là việc họ vẫn có thể tìm được một số ngân hàng chấp nhận "lách" trần lãi suất huy động.
Với lãi suất huy động giảm về 13%, gần như chắc chắn thị trường BĐS Hà Nội sẽ "lập đáy". Nhưng đây là đáy trung hạn để từ đó đi lên, hay chỉ là đáy ngắn hạn để sau đó trôi trượt tiếp như quý 4/2011 thì không ai dám chắc. Bởi trước mắt, thời điểm cuối tháng 3/2012 đang đến rất gần - thời điểm mà ngân hàng và chủ tín dụng đen tiếp tục siết các con nợ chưa có cơ hội để thanh toán. Và sau đó, thời gian lại lao đến thời điểm cuối tháng 6/2012, tức sẽ hiện ra một chu kỳ siết nợ bắt buộc nữa.
Tình thế của thị trường BĐS Hà Nội vào lúc này thật là khó tả. Khác hẳn với BĐS khu vực phía Nam, mặt bằng giá đất nền và căn hộ ở Hà Nội vẫn cao chót vót. Tất cả những cơn lao dốc từ tháng 5/2011 đến nay, cho dù được mô tả đã giảm đến 50% hoặc hơn đối với một số dự án, nhưng nhìn chung giá bình quân mới chỉ giảm khoảng 20% so với mức đỉnh được thiết lập vào tháng 3/2011.
Rõ như ban ngày, thế tương quan về giá cả như trên đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội trở nên thất thế quá lớn so với "người đồng cấp" của nó là BĐS TP.HCM. Điều đó cũng có nghĩa là ngay cả trong trường hợp lãi suất huy động có được NHNN kéo giảm mạnh hơn nữa - khoảng 2%, sức cầu đối với lượng tồn đọng nhà đất ở Hà Nội vẫn là một vấn đề nan giải.
Vào tháng 4/2012, nếu quả thực có một sóng tăng BĐS ở khu vực Thủ đô như giới đầu cơ đồn đoán và hy vọng, thì chỉ có thể nói rằng con sóng này chỉ vớt vát được phần nào thanh khoản chứ không thể ồn ào tăng giá như năm 2010. Khi đó, nếu những nhà đầu tư thứ cấp "đẩy" được lượng hàng bị kẹt, chỉ riêng điều đó sẽ có giá trị còn trên cả tuyệt vời!

Giá đất dự án "vật vã" ở đáy

Theo nhiều chuyên gia về BĐS, chưa có thời gian nào thị trường BĐS lại có sự giảm giá kéo dài như thời gian này. Nếu năm 2009, sơ đồ giảm giá BĐS đi theo hình sin với thời gian giảm giá không quá dài thì từ năm 2011 đến nay, giá BĐS liên tục giảm mạnh và hiện giá đang đi ngang ở đáy “chữ U”.

Với mức giá giảm trung bình ở một số dự án lên tới 40%, thậm chí 50%, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là mức giá không thể giảm thêm được nữa.

Càng xa trung tâm càng giảm mạnh
Nguồn vốn khan hiếm, các nhà đầu tư quay lưng chờ giảm tiếp, các nhà đầu tư thứ cấp – các chuyên gia lướt sóng biến mất, giá đất lao dốc mạnh, đặc biệt là với các dự án chưa hoàn thiện xong pháp lý và chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Đứng đầu bảng các dự án giảm mạnh là dự án Kim Chung – Di Trạch với mức giá trở về bằng thời điểm cách đây 3 năm. Hiện đất liền kề dự án này đang ở mức từ 25-27 triệu đồng/m2 tùy vị trí. So với mức giá thời hoàng kim gần đây nhất là đầu năm 2011, giá đã giảm hơn 20 triệu đồng/m2.
Đứng thứ hai về tốc độ giảm giá là dự án Thanh Hà – Cienco5. Hiện giá liền kề 100m2 chỉ ở mức 22 -24 triệu đồng/m2, trong khi mức giá trước đó có lúc lên tới 45 triệu, thậm chí 47 triệu đồng/m2; giá đất biệt thự diện tích 300m2 giá khoảng 16-17 triệu đồng/m2; trong khi ở thời điểm sốt đã có lực lên tới 32-35 triệu đồng/m2.
Không phải là đất dự án nhưng đất trong khu vực dân cư các huyện Đan Phượng, Hoài Đức cũng giảm mạnh. Đất thổ cư nằm trên mặt trục đường 32 giảm giá khoảng 50%, rơi thẳng từ mức 50-60 triệu đồng/m2 thời kỳ sôi động xuống còn trên dưới 30 triệu đồng/m2, nhưng mời "gãy răng" chẳng ai mua. Các dự án nằm quanh khu vực vành đai 3 cũng có mức giảm chóng mặt. Chị Đào Thị T - một dân đầu cơ lướt sóng chuyên nghiệp đang chót vay tiền ngân hàng ôm mấy lô liền kề khu vực này với mức giá hơn 50 triệu đồng/m2, toàn ô góc, đường rộng nhưng giờ muốn cắt lỗ bán hơn 35 triệu đồng/m2 cũng không đắt. Áp lực trả nợ ngân hàng rát mặt, chị này đang đứng trước nguy cơ phải bán nhà đang ở để thoát cảnh nợ nần.

Các dự án đất nền trục phía tây đang rớt giá thê thảm. Ảnh: Bình An.

Đất nền dự án Nam An Khánh của Sông Đà – Sudico cũng ở tình cảnh tương tự. Cùng với sự ảm đạm chung của thị trường, tình trạng pháp lý của dự án luôn trong tình trạng gây tranh cãi đã đẩy giá đất ở đây giảm thê thảm. Từ mức đầu năm 2011, đã có lúc đất liền kề lên tới hơn 40 triệu đồng/m2 thì nay chỉ trên dưới 25 triệu đồng/m2; đất biệt thự diện tích lớn mức giá còn giảm mạnh hơn: Chưa đầy 21 triệu đồng/m2. Những ai đã trót "ôm" dự án khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức) của Tập đoàn HUD không phải mục đích để ở thì cũng méo mặt vì giá nhà liền kề đã giảm từ mức 55-60 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 35 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá này đã bao gồm cả tiền xây thô. Theo một nhà đầu tư, bỏ ra hơn 6 tỉ đồng từ gần 2 năm nay, nay mức giá đã trở về gần bằng mức giá gốc của chủ đầu tư, như vậy, nhà đầu tư lỗ nặng cấn cả vào gốc, chưa nói đến thiệt lãi suất ngân hàng.
Dự án đất liền kề khu đô thị mới Dương Nội của Nam Cường; Tân Tây Đô cũng có mức rơi thảm, xung quanh mức 28 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm xây thô, trong khi đỉnh điểm lên tới 60 triệu đồng/m2)...

Đáy chữ U đã kéo khá dài
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, giá đất nền giảm mạnh và đã kéo khá dài từ nhiều tháng nay và dự đoán mức giá này khó có thể giảm thêm. Song một số chuyên gia cũng khuyến cáo, kể cả khi thị trường khởi sắc trở lại, đất các dự án xa trung tâm cũng khó có thể tìm lại được mức hoàng kim ngày xưa. “Các nhà đầu tư đã ngày càng am hiểu về thị trường hơn. Họ biết rằng các khu đô thị như Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Kim Chung – Di Trạch... để dân về ở được ra hình dáng một khu đô thị sống còn phải hàng chục năm nữa. Trong khi om tiền ở đó, nhà đã xây thô ngày một xuống cấp, ở lại không thể ở được thì nhiều khi thà đầu tư vào một căn hộ chung tâm rồi cho thuê lại ăn chắc mặc bền, không phải lo lắng” - một nhà đầu tư phân tích.
Có lẽ vì những tính toán như vậy nên các giao dịch đất nền dự án vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tình hình này sẽ không kéo dài lâu vì hiện tại, theo báo cáo của nhiều DN BĐS thì lợi nhuận của hầu hết các dự án đều âm, có nghĩa là các đầu tư dự án hiện đã không có lợi nhuận, giá bán tại thời điểm này là thấp nhất. “Đây cũng là cơ hội tốt cho người tiêu dùng để có thể lựa chọn cho mình một sản phẩm vừa ý, hợp túi tiền. Chúng ta cũng có thể nhìn nhận niềm tin của thị trường sẽ sớm được cải thiện, cùng với các giải pháp tháo gỡ khó khăn, hạ lãi suất của ngân hàng, thị trường sẽ có chiều hướng đi lên” - ông Mai khẳng định.