Thị trường bất động sản có khách trở lại

Việc ngân hàng giảm lãi suất đang tác động lớn đến tâm lý người mua nhà, nhiều người đã bắt đầu quay lại để thăm dò thị trường bất động sản.

 

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Cấp tập giảm lãi suất
Kể từ ngày 28/5, các quyết định hạ lãi suất của ngân hàng nhà nước chính thức có hiệu lực. Theo đó, các ngân hàng thương mại lớn đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất. Cụ thể, tại VietinBank, lãi suất huy động VND kỳ hạn dưới 1 tháng ở 3%/năm; lãi suất kỳ hạn từ 1 tháng đến 12 tháng ở 11%/năm.

Tại Vietcombank, lãi suất huy động với doanh nghiệp kỳ hạn từ 1 tháng đến 12 tháng là 11%/năm, trên 12 tháng là 10%/năm. Tại Eximbank, lãi suất huy động cao nhất là 10,95%/năm với kỳ hạn từ 1 tháng đến 3 tháng. Lãi suất các kỳ hạn còn lại từ 10 - 10,45%/năm. Lãi suất kỳ hạn dưới 1 tháng là 3%/năm.
Không chỉ hạ lãi suất mà nhiều ngân hàng thương mại lớn cũng đã đưa ra các chính sách phối hợp cùng chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng.

Đơn cử, ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) và Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP Invest) vừa ký kết hợp đồng hợp tác hỗ trợ tín dụng cho khách hàng mua căn hộ tại dự án Nam Đô Complex tại 609 Trương Định, quận Hoàng Mai - Hà Nội. Theo đó, khách hàng có nhu cầu vay vốn sẽ được BIDV và GP Invest hỗ trợ với lãi suất chỉ còn 10%/năm trong 12 tháng vay đầu tiên, áp dụng đối với các khoản giải ngân từ ngày 16/5 đến 31/8, thời hạn vay lên đến 15 năm.

Mức giá bất động sản tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra

Mới đây, Ngân hàng HSBC cũng triển khai chương trình ưu đãi lớn khi vay mua nhà, vay thế chấp bất động sản đến ngày 29/6 và được giải ngân trước 31/7. Khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 0% tháng đầu tiên, 15,5%/năm từ tháng thứ hai; khoản vay lên đến 70% giá trị căn nhà thế chấp với thời hạn đến 25 năm... Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác cũng đang rầm rộ triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất cho tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Hà Nội.

Dân rục rịch mua nhà
Việc ngân hàng liên tục hạ lãi suất trong thời gian gần đây đã khiến cho thị trường bất động sản chuyển động trở lại. Mặc dù lượng giao dịch thành công chưa nhiều nhưng số lượng nhà đầu tư quay trở lại dòm ngó thị trường đã được cải thiện.

Theo phản ánh của các văn phòng nhà đất, 1 tháng trở lại đây lượng khách tìm mua nhà đã đông hơn rất nhiều so với những tháng trước. Các khách hàng khi tìm mua nhà tập trung vào phân khúc chung cư có giá 2-2,5 tỷ đồng/căn, còn nhà đầu tư có tiềm lực tài chính chủ yếu họ tìm mua đất nền có trị giá 4-5 tỷ đồng/căn nhà. Hầu hết các khách hàng đều thích lựa chọn những dự án đã hoàn thành xong nhà.

Tại một số dự án, giá biệt thự liền kề chào bán đã có dấu hiệu tăng nhẹ so với trước đó vài tháng, những khu đô thị mới như Geleximco - Lê Trọng Tấn, Bắc An Khánh, Dương Nội,… giá cũng tăng từ 500.000 - 2 triệu đồng/m2.

Giá biệt thự Nam An Khánh lô từ 300 - 450 m2 có giá khoảng hơn 20 triệu đồng/m2; đất liền kề có giá khoảng 25 triệu đồng/m2. Biệt thự Bắc An Khánh (Spendora) diện tích 210 m2 đang chào bán với giá chênh 3 tỷ đồng so với giá gốc....

Bà Nguyễn Anh Thư - Giám đốc phụ trách kinh doanh công ty TNHH Savills cho rằng, động thái hạ lãi suất của các ngân hàng đang tác động rất tích cực đến tâm lý người mua nhà. Trước đây đầu tư vào bất động sản lãi suất thấp, thị trường chưa có hướng đảo chiều rõ rệt. Vì vậy, người mua nhà rất thận trọng. Nhưng bây giờ, khi lãi suất hạ, việc gửi tiết kiệm không còn hiệu quả do vậy chuyển hướng sang rút tiền mua nhà.
Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho hay, mức giá bất động sản tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra. Với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả những dự án đã triển khai đúng tiến độ cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời gian thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng bị đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu thua lỗ nặng nề.

Tín hiệu hạ lãi suất của ngân hàng nhà nước được nhiều chuyên gia nhận định, không tác động nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản, nhưng có tác động về mặt tâm lý đối với các nhà đầu tư , đặc biệt là những người có nhu cầu thực.

Chung cư Hà Nội rơi xuống mặt bằng giá mới

Sau một thời gian cố thủ, nhiều chủ đầu tư dự án tại Hà Nội đã “xuống nước” hạ giá bán các dự án chung cư để hút dòng tiền về tiếp tục triển khai dự án. Điều này khiến giá chung cư Hà Nội thiết lập một mặt bằng mới với mức giá trung bình 30 triệu đồng/m2.

 

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Mặt bằng giá mới
Cuối năm 2011, thị trường BĐS đã chứng kiến làn sóng giảm giá mạnh mẽ của phân khúc chung cư. Đi đầu là dự án chung cư VP 3 Linh Đàm do Công ty Bemes làm chủ đầu tư với mức giảm tương ứng khoảng 7 triệu đồng/m2. Theo đó, giá bán dự án sau khi giảm tương ứng mức 25-27 triệu đồng/m2. Đây được đánh giá là đợt giảm giá có một không hai trên thị trường BĐS Hà Nội.

Sau màn pháo hiệu giảm giá sốc của Công ty Bemes, bước sang năm 2012 khi tình hình kinh tế có nhiều dấu hiệu khả quan hơn, để kích thích nguồn cầu các chủ đầu tư dự án tiếp tục đưa ra các hình thức giảm giá mới như khuyến mại, tặng quà, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giảm trừ tiền nội thất cho căn hộ....

Đơn cử, mới đây dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội) do CTCP Đầu tư Mai Linh đã đưa ra chiến lược giảm giá gần 400 triệu đồng/căn hộ cho khách hàng mua dự án. Theo đó,khách hàng chọn gói nội thất hoàn hảo cho căn hộ thì giá bán mỗi mét vuông sẽ khoảng 30-33 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng không chọn gói nội thất, chủ đầu tư sẽ trừ tiền từ mức 180-320 triệu đồng/căn cho khách hàng. Giá bán lúc đó sẽ chỉ còn khoảng 27-29 triệu đồng/m2.

Dự án Golden Land (Nguyễn Trãi) cũng đã áp dụng hình thức khách hàng mua căn hộ sẽ được tặng ôtô trị giá 650 triệu đồng. Khách hàng không lấy ôtô sẽ được trừ tiền mua căn hộ. Như vậy, giá căn hộ giảm còn mức trên 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, bằng hình thức trực tiếp hay gián tiến, việc các chủ đầu tư đưa ra các hình thức khuyến mại mới đã góp phần giá căn hộ chung cư tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới. Trong đó, các dự án các quận nội đô Hà Nội, giá bán nhà đang dao động quanh mức 30-35 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của PV, tại khu vực quận Đống Đa, Ba Đình,... giá chung cư hiện đang dao động ngưỡng 35-45 triệu đồng/m2. Như dự án chung cư 170 Đê La Thành (Đống Đa), giá bán 34-38 triệu đồng/m2, dự án chung cư Lacater (Núi Trúc) giá bán 40-42 triệu đồng/m2, dự án chung cư 65 Thái Hà giá bán 40-42 triệu đồng/m2, chung cư Euro Windown (Trần Duy Hưng) giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới.

Tại khu vực Từ Liêm, Cầu Giấy mặt bằng giá chung cư đang quanh ngưỡng 30-35 triệu đồng/m2. Dự án chung cư Green Park giá bán 32-34 triệu đồng/m2, dự án chung cư Keangnam giá 44-45 triệu đồng/m2, dự án chung cư The Manor giá bán 45 triệu đồng/m2, dự án chung cư Golden Palace (Mễ Trì) giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2...

Tại khu vực quận Hà Đông, mặt bằng giá chung cư thấp hơn chỉ khoảng 20-25 triệu đồng/m2 như chung cư Văn Phú giá 18-20 triệu đồng/m2, chung cư City View (Nguyễn Trãi) giá khoảng 25 triệu đồng/m2,...

Niềm tin sẽ giúp khơi thông thị trường
Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường chung cư rơi vào tình trạng ảm đảm như hiện nay không hẳn do chênh lệch cung cầu là do người mua nhà đã quá mất niềm tin vào phân khúc này.
Nguyên nhân chính là xuất phát từ việc chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính vì vậy xảy ra việc bội tín với khách hàng, huy động vốn nhưng không triển khai, xây dựng dự án nhưng cắt xén nguyên vật liệu khiến chất lượng dự án bị ảnh hưởng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý thay đổi cả quy hoạch dự án khi cho bê tông hóa cả công viên, hồ cảnh quanh...

Tuy nhiên, sau thời gian dài khó khăn, giờ là lúc các chủ đầu tư buộc phải chấp nhận cuộc sàng lọc khắc nghiệt của thị trường. Những chủ đầu tư nào sức khỏe kém buộc phải loại ra khỏi thị trường. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ trụ lại và để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhiệm vụ được coi trọng hàng đầu đó là khôi phục lại niềm tin của khách hàng.

Bà Nguyễn Thị Minh Hồng, Ủy viên HĐQT công ty CP Đầu tư Mai Linh cho rằng, thời gian vừa qua đã có quá nhiều chủ đầu tư thất hứa, bội tín khiến cho khách hàng mất niềm tin. Vì vậy, để lấy lại được lòng tin khách hàng các chủ đầu tư cần phải đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng cho dự án của mình. Đặc biệt, những gì đã cam kết với khách hàng phải đảm bảo 100% cho tới thời điểm bàn giao nhà. Muốn làm được điều này, chủ đầu tư cần phải có nguồn tài chính ổn định.

“Chúng tôi đã có sẵn lượng tài chính ổn định chỉ để dành cho việc thực hiện dự án Golden Palace. Vừa rồi trong đợt mở bán lần 2, công ty cũng đưa ra chiến lược giảm giá bán 2-3 triệu đồng/m2 cho tất cả các khách hàng trong đó có cả các khách hàng đã mua trước đó. Tuy nhiên, ra hàng trong lúc thị trường gặp khó về thanh khoản thì doanh nghiệp không đặt quá nặng mục tiêu phải bán được hàng bằng mọi giá. Bởi, trên thực tế, không bán lúc này thì doanh nghiệp vẫn có tiền để triển khai. Còn nếu bán được hàng thì càng tốt vì nó sẽ giúp cho doanh nghiệp có thêm một lượng vốn để phục vụ dự án.” bà Hồng cho biết”
Ông Edward Chi - Chủ tịch Coldwell Banker Việt Nam cho rằng, điều quan trọng nhất của các chủ đầu tư bất động sản là tôn trọng sự thật, tôn trọng khách hàng nếu làm được điều này mới có thể chinh phục khách hàng.

“Lòng tin được hiểu nhiều cách chúng ta hứa cái gì và chúng ta thực hiện điều gì. Khách hàng họ mong muốn điều gì. Đối với sản phẩm nhà ở mà nhận đúng thời hạn nhưng chất lượng không đạt được những gì chúng ta quảng bá thì đó là mất lòng tin. Khi niềm tin đối với thị trường không có thì sẽ khó tìm được người mua. Điều này cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ khó tồn tại được”, ông Edward Chi nói.

Hạ lãi suất: BĐS Hà Nội đẩy hàng tồn

Vào tháng 4/2012, nếu quả thực có một sóng tăng BĐS ở khu vực Thủ đô như giới đầu cơ đồn đoán và hy vọng, còn những nhà đầu tư thứ cấp "đẩy" được lượng hàng bị kẹt, chỉ riêng điều đó sẽ có giá trị còn trên cả tuyệt vời!

13%: Giảm an ủi!
Số phận thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và BĐS Hà Nội gần như sắp được quyết định. Cuối cùng, sau chuỗi thời gian lê thê chờ đợi, lãi suất cũng bắt được tín hiệu kéo giảm từ phía Ngân hàng Nhà nước.
Vào đầu tháng 3/2012, lần đầu tiên NHNN hé mở về "lộ trình" hạ lãi suất - điều mà trước đây chưa từng được biểu hiện. Nếu theo đúng "lộ trình" này, để kết quả cuối năm 2012 lãi suất huy động giảm về mức 10% như Chính phủ và NHNN dự kiến, mức lãi suất mỗi quý được kéo giảm sẽ tương đương 1%.
Tuy nhiên, đó chỉ là một kiểu "lộ trình" không theo quy ước nào, vì trong thực tế có nhiều phương án giảm lãi suất với biên độ kéo giảm khác nhau. Nếu vùng lãi suất huy động 14% đã được duy trì suốt một năm qua, từ tháng 3/2011 đến tháng 3/2012, thì ai có thể dám bảo đảm là nếu tình hình lạm phát không thuận lợi, mức lãi suất huy động 13% sẽ không kéo dài thêm ít ra một năm nữa?
Nhưng trước mắt, những chuyển động nhẹ nhàng từ phía các ngân hàng thương mại đang khơi dậy hy vọng hồi phục cho khối doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu và công nghiệp. Cho đến nay, đã có thể khẳng định về "sóng" giảm lãi suất cho vay, được khởi phát từ trung tuần tháng 2/2012 từ BIDV và Vietcombank, sau đó lan đến các ngân hàng khác như Agribank, ACB, VIP, VPBank, TienphongBank và cả vài ba ngân hàng cổ phần nhỏ, là có thực. Tương tự, "sóng" hạ lãi suất huy động từ Eximbank và một số ngân hàng nước ngoài cũng là có thực, nhằm đón đầu quyết định hạ lãi suất chính thức của NHNN.
Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS sẽ phản ứng thế nào? Tất nhiên, khó có thể nói về sự đồng nhất, đồng pha giữa thị trường BĐS của hai khu vực Hà Nội và TP.HCM, bởi sự khác biệt quá lớn giữa hai khu vực này chính là một nhân tố để nhà đầu tư BĐS dự báo về sóng sẽ xảy ra ở nơi nào.
Với khu vực TP.HCM và những tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, một hiện tượng rất dễ nhận thấy là dù lãi suất có thực hạ hay không, mặt bằng giá tại đây vẫn triền miên kéo ngang như một thói quen, và thói quen đó lại đã được hình thành đến hơn một năm rưỡi qua.
Vào cuối năm 2011, đã có vài chấn động có thể phá vỡ thói quen trên. Thế nhưng sau hai vụ giảm mạnh giá bán các dự án căn hộ Petro Landmark ở quận 2 và An Tiến ở huyện Nhà Bè, giới đầu tư BĐS đã không chứng kiến thêm bất kỳ động thái giảm giá nào nữa từ các chủ doanh nghiệp BĐS khác. Những thông tin về 3-4 dự án ở TP.HCM có khả năng hạ mạnh giá bán sau Tết cũng chưa có cơ sở nào để hiện thực hóa trong thời gian gần đây.
Trong khi đó, tình hình BĐS Hà Nội kịch tính hơn nhiều. Không đi ngang lê thê và quá buồn ngủ như thị trường BĐS phía Nam, giá đất nền và cả căn hộ trung - cao cấp ở Thủ đô đã diễn ra những biến động lớn từ quý 4/2011 đến nay.
Ngay sau Chỉ thị 2196 về quản lý thị trường BĐS, được ban hành bởi Chính phủ vào đầu tháng 12/2011, đà giảm của thị trường BĐS Hà Nội có hơi chững lại. Tuy nhiên, mốc thời điểm cuối năm 2012 đã gia tăng sức ép đối với những nhà đầu tư thứ cấp lỡ vướng vào vòng vay mượn ngân hàng. "Sóng" vỡ tín dụng đen BĐS cũng vì thế mà vẫn tái diễn. Có thể nói, liên tục trong các tháng 12/2011, tháng 1 và 2 năm 2012, giá đất nền Hà Nội đã liên tiếp lao dốc, cho dù không toàn diện nhưng vẫn cục bộ không ngừng nghỉ tại một số dự án phía Tây và tác động đến cả đất thổ cư ở Đông Anh, Sóc Sơn...
Trên cả tuyệt vời!
Lần hạ lãi suất vào đầu tháng 3/2012 này lại có một điểm tương đồng với tháng 9/2011. Cách đây 6 tháng, khi lãi suất huy động được "hạ" (dù trong thực tế chỉ là kéo giảm từ vùng "thỏa thuận" 19-20% về 14%), thị trường BĐS Hà Nội đã tạm ngừng đợt lao dốc, bắt đầu chờ đợi những tín hiệu mới. Thế nhưng sau khi chẳng có tín hiệu mới nào hiện ra, thị trường này lại tiếp tục trôi trượt.
Còn lần này, liệu hình ảnh trôi trượt của quá khứ có tái hiện?
1% được kéo giảm đối với lãi suất huy động thực ra chẳng có tác dụng bao nhiêu đối với hoạt động đầu tư và đầu cơ. Chỉ với 1% lãi suất huy động bị hạ, người gửi tiền vẫn chẳng quá xao động để rút tiền nhằm đầu tư vào BĐS, nhất là việc họ vẫn có thể tìm được một số ngân hàng chấp nhận "lách" trần lãi suất huy động.
Với lãi suất huy động giảm về 13%, gần như chắc chắn thị trường BĐS Hà Nội sẽ "lập đáy". Nhưng đây là đáy trung hạn để từ đó đi lên, hay chỉ là đáy ngắn hạn để sau đó trôi trượt tiếp như quý 4/2011 thì không ai dám chắc. Bởi trước mắt, thời điểm cuối tháng 3/2012 đang đến rất gần - thời điểm mà ngân hàng và chủ tín dụng đen tiếp tục siết các con nợ chưa có cơ hội để thanh toán. Và sau đó, thời gian lại lao đến thời điểm cuối tháng 6/2012, tức sẽ hiện ra một chu kỳ siết nợ bắt buộc nữa.
Tình thế của thị trường BĐS Hà Nội vào lúc này thật là khó tả. Khác hẳn với BĐS khu vực phía Nam, mặt bằng giá đất nền và căn hộ ở Hà Nội vẫn cao chót vót. Tất cả những cơn lao dốc từ tháng 5/2011 đến nay, cho dù được mô tả đã giảm đến 50% hoặc hơn đối với một số dự án, nhưng nhìn chung giá bình quân mới chỉ giảm khoảng 20% so với mức đỉnh được thiết lập vào tháng 3/2011.
Rõ như ban ngày, thế tương quan về giá cả như trên đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội trở nên thất thế quá lớn so với "người đồng cấp" của nó là BĐS TP.HCM. Điều đó cũng có nghĩa là ngay cả trong trường hợp lãi suất huy động có được NHNN kéo giảm mạnh hơn nữa - khoảng 2%, sức cầu đối với lượng tồn đọng nhà đất ở Hà Nội vẫn là một vấn đề nan giải.
Vào tháng 4/2012, nếu quả thực có một sóng tăng BĐS ở khu vực Thủ đô như giới đầu cơ đồn đoán và hy vọng, thì chỉ có thể nói rằng con sóng này chỉ vớt vát được phần nào thanh khoản chứ không thể ồn ào tăng giá như năm 2010. Khi đó, nếu những nhà đầu tư thứ cấp "đẩy" được lượng hàng bị kẹt, chỉ riêng điều đó sẽ có giá trị còn trên cả tuyệt vời!