Giá nhà thu nhập thấp quá cao

Dự án khu đô thị mới Đại Thanh (Hà Đông) do XN Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư có mức giá 14 triệu đồng/m2. So với mức giá nhà thu nhập thấp như dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng (Long Biên) 13,24 triệu/m2 thì giá nhà thương mại và giá nhà thu nhập thấp có "vênh" không đáng kể. Trong khi đó, nhà thu nhập thấp có rất nhiều ràng buộc…


Theo quyết định mới này, nhiều tiêu chí liên quan đã được thay đổi bổ sung như: thang chấm điểm, sau 3 tháng bàn giao nhà mà không đến ở sẽ bị thu hồi căn hộ, niêm yết công khai danh sách các dự án nhà thu nhập thấp đã nhận đơn mua nhà tại trụ sở UBND phường, thông báo công khai để người dân biết và tham gia giám sát…

3 tháng không vào ở sẽ chấm dứt hợp đồng, thu hồi căn hộ


Quyết định mới này sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 16/8/2010. Đáng chú ý nhất là điều khoản vừa được bổ sung, đối với các hộ gia đình mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp nếu sau 3 tháng kể từ khi bàn giao căn hộ mà hộ gia đình không đến ở thì coi như không có nhu cầu ở và cơ quan quản lý sẽ chấm dứt hợp đồng và thu hồi căn hộ.

Ngoài hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư, người mua nhà phải có bản cam kết trước khi ký và ảnh các thành viên trong gia đình. Đối với các trường hợp vi phạm, UBND các xã, phường, quận, huyện sẽ tổ chức cưỡng chế, thu hồi. Người mua nhà cho người khác sử dụng nhà và vi phạm quy chế quản lý nhà cũng sẽ bị chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà.
Bên cạnh đó, để nhà thu nhập thấp được bán cho đúng đối tượng, các dự án đã nhận đơn mua nhà phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND phường. UBND các phường có trách nhiệm mở sổ theo dõi các trường hợp đã được xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở và thông báo công khai để người dân sở tại biết, tham gia giám sát.

Dự án nhà thu nhập thấp CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) dự án đầu tiên và duy nhất đến thời điểm này đã bàn giao cho khách hàng

Theo quyết định mới này, đối tượng được mua nhà thu nhập thấp cũng được mở rộng. Theo đó, đối tượng được quyền mua nhà là đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú tại các quận, đối tượng hưởng lương ngân sách có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú tại các huyện. Trường hợp các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú thì chỉ cần có xác nhận của đơn vị về chức vụ, thời gian công các, thực trạng nhà ở.

Làm thế nào để giảm giá


Chỉ trong thời gian ngắn vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận một số dự án nhà ở thương mại được bán ra với mức giá gần ngang ngửa nhà thu nhập thấp. Điển hình có thể kể đến dự án khu đô thị mới Đại Thanh (Hà Đông) do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư với mức giá 14 triệu đồng/m2 đầu tháng này.

Cùng thời điểm mở bán với dự án Đại Thanh, một loạt chung cư thương mại ở khu vực Hà Đông cũng được rao bán với giá khá mềm. Trong đó, có thể kể đến Dự án The Sun Garden tại số 89 Phùng Hưng, Hà Đông vừa được chủ đầu tư tung hàng ra thị trường với mức giá khoảng 14 triệu đồng/m2.

Như vậy, so với mức giá của một số dự án nhà thu nhập thấp như dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng (Long Biên) 13,24 triệu/m2 thì giá nhà thương mại và giá nhà thu nhập thấp có độ vênh không đáng kể. Trong khi đó, nhà thu nhập thấp có rất nhiều ràng buộc như không được bán sau 10 năm và cũng chỉ được bán lại cho Nhà nước…

Một trong những vấn đề được người dân rất quan tâm trong buổi đối thoại trực tuyến với nhân dân mới đây của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng là vấn đề nhà thu nhập thấp, trong đó có giá cả, chất lượng công trình…
Nhiều người dân đặc biệt quan tâm đến kết quả thanh tra 6 dự án nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội mà thanh tra Bộ Xây dựng đang thanh tra nhưng chưa được giải đáp đầy đủ. Theo trả lời của Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Phạm Gia Yên, giá của mỗi dự án nhà thu nhập thấp khác nhau bởi đầu vào của mỗi dự án khác nhau. Nhiều doanh nghiệp chưa vay được vốn ưu đãi của Chính phủ, nếu doanh nghiệp vay được vốn ưu đãi của Chính phủ thì giá bán sẽ giảm xuống.

Tuy nhiên thắc mắc của người dân là dù chưa được vay vốn ưu đãi của Chính phủ nhưng doanh nghiệp khi tham gia xây nhà thu nhập thấp cũng đã nhận được một số ưu đãi của Nhà nước như: ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp… mà giá nhà cao gần ngang ngửa với nhà ở thương mại, trong khi nhà ở thương mại không được hưởng bất kỳ một ưu đãi nào

Bất động sản cần phá giá thêm 50%

Giá nhà cao ngất trong khi địa ốc ế ẩm khiến hàng loạt nhà đầu tư phải rút vốn tháo chạy khỏi thị trường. Giới chuyên gia nhận định, để kích cầu người có nhu cầu thực, BĐS phải phá giá thêm 50%.

Chạm đáy

Đã bước vào tháng cuối cùng của quý II nhưng thị trường địa ốc Hà Nội vẫn chưa chứng kiến một sự khởi sắc đáng kể nào. Giá nhà đất tiếp tục giảm sâu, từ căn hộ, nhà liền kề đến biệt thự giảm giá tới 15%. Tiêu biểu như dự án Kim Chung Di Trạch về mức 22-32 triệu đồng/m2, Bắc Quốc lộ 32 cũng giảm trung bình xuống còn 30-35 triệu đồng/m2, Dương Nội còn 36-40 triệu đồng/m2, Gleximco hạ nhiệt còn 38-42 triệu đồng/m2, dự án Văn Khê giá bao gồm xây thô, hoàn thiện cũng chỉ còn 70 triệu đồng/m2…

Tình thế khó khăn của thị trường BĐS càng thể hiện rõ nét hơn khi một số doanh nghiệp dịch vụ BĐS tiếng tăm từ chỗ đợi “bán buôn” cho các nhà đầu tư nay cũng phải chấp nhận quay sang đi chào mời đến từng khách lẻ.

Điều này có nghĩa một lượng lớn giới đầu tư, đầu cơ - những người chi phối mạnh đến thị trường vài năm về trước gần như đã “ngấm đòn” và không còn đủ tiềm lực để tiếp tục “ôm” các dự án, buộc các công ty này phải tìm kiếm đối tượng khách hàng mới. Đây là điều chưa từng có tiền lệ trên thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, thị trường BĐS đang chạm đáy, nhưng đáy này theo hình nào còn phải nghiên cứu. Thời gian BĐS ảm đạm đã quá dài, vì thế khó có thể coi đây là đáy hình parabol được. Cũng theo Bộ trưởng Dũng, trong năm 2012 thị trường BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga chia sẻ mặc dù ngân hàng đã hạ lãi suất nhưng thực tế vẫn ngoài tầm với của doanh nghiệp. Lãi suất cao cùng với Nghị định 69 yêu cầu doanh nghiệp phải bồi thường sát giá thị trường khiến giá đất bị đẩy cao.

"Chỉ cần ra ngoài thành phố chúng ta sẽ có nhiều dự án buộc dừng lại, hàng loạt công trình dở dang. Tiền nằm trong đất rất lớn và doanh nghiệp thì án binh bất động" - ông Nga nói.

Giải phóng “hàng tồn”

Một số chuyên gia cho rằng trong bối cảnh địa ốc ảm đạm như hiện nay, chuyện nhà đầu tư rút tiền về, chấp nhận lỗ là điều dễ hiểu. Bài học từ Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cho thấy năm 2009, trong khi thị trường lao dốc, tập đoàn này đã phá giá căn hộ để đẩy hàng nhanh và thực tế họ đã thành công. Do đó, các chuyên gia nhấn mạnh dự án cao cấp phải giảm giá tới 50%, căn hộ bình dân hạ 30% mới có thể kích cầu.

Các dự án BĐS phải chấp nhận giảm giá mạnh để hồi sinh,vượt qua khó khăn.

Đồng tình quan điểm trên, ông Phạm Sĩ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho hay thị trường không có khách mua, song giá nhà vẫn còn cao. Mặc dù khẳng định, môi giới là tác nhân quan trọng khiến cung gặp cầu, song theo ông Liêm, đây cũng chính là nguyên nhân thổi giá địa ốc.

“Vấn đề cốt lõi là phải sàng lọc giữa môi giới với cò đất. Ở Trung Quốc, địa ốc phát triển lành mạnh, cung gặp cầu nhờ môi giới phát triển theo đúng nghĩa, còn ở Việt Nam ngược lại, môi giới hình thành tràn lan và thi nhau thổi giá" - ông Liêm nói.

Lãnh đạo tổng hội cũng bày tỏ sự lo ngại khi xảy ra hiện tượng nhiều người dân chán cảnh sống ở chung cư vì chất lượng không đảm bảo, giá lại cao ngất. Thêm vào đó nhiều vụ hỏa hoạn, tranh chấp mâu thuẫn nổi lên mà đình đám nhất phải kể đến dự án Keangnam Landmark Tower, chủ đầu tư đòi trả lại quyền quản lý cho thành phố.

"Đã có người mua chung cư mới nhưng lại bán gấp để quay trở về mua các khu tập thể cũ, vì so mức giá không chênh nhiều nhưng có hạ tầng thuận lợi và không phải lo đóng phí quản lý"- ông Liêm chia sẻ.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng họ không thể giảm giá sâu hơn nữa. Nhưng theo nhiều chuyên gia nếu phải chấp nhận hạ giá thấp, phá giá để giải phóng “hàng tồn kho”, quay vòng vốn doanh nghiệp cũng nên cân nhắc bởi BĐS cũng là hàng hóa, cần phải khuyến mại để kích thích khách hàng mở hầu bao.

Thời gian qua, địa ốc phát triển quá nóng, doanh nghiệp làm giàu dễ dàng nhưng hiện nay khó khăn đến cùng cực, doanh nghiệp cần phải tính đến các chiêu thức để “kích cầu”.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quý I-2012, cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới, nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai. Hà Nội có 200 trong tổng số 750 dự án được triển khai. Thống kê của các công ty tư vấn cho thấy trong thời gian tới Hà Nội có khoảng 50.000 căn hộ, biệt thự, nhà liền kề đang xây dựng.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết xét trung và dài hạn, khoảng 2-5 năm tới, thị trường sẽ bội thực nguồn cung nhưng thực tế trong ngắn hạn Hà Nội vẫn thiếu những căn hộ có thể ở được ngay. Đây cũng chính là cơ hội để doanh nghiệp BĐS giảm giá về mức mà người tiêu dùng chấp nhận được.

Ngoài ra, theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, doanh nghiệp nên chuyển nhượng dự án nếu thấy không đủ khả năng, hoặc liên doanh liên kết để trụ vững, cùng nhau vượt qua thời kỳ khó khăn.

Chung cư Hà Nội rơi xuống mặt bằng giá mới

Sau một thời gian cố thủ, nhiều chủ đầu tư dự án tại Hà Nội đã “xuống nước” hạ giá bán các dự án chung cư để hút dòng tiền về tiếp tục triển khai dự án. Điều này khiến giá chung cư Hà Nội thiết lập một mặt bằng mới với mức giá trung bình 30 triệu đồng/m2.

 

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Mặt bằng giá mới
Cuối năm 2011, thị trường BĐS đã chứng kiến làn sóng giảm giá mạnh mẽ của phân khúc chung cư. Đi đầu là dự án chung cư VP 3 Linh Đàm do Công ty Bemes làm chủ đầu tư với mức giảm tương ứng khoảng 7 triệu đồng/m2. Theo đó, giá bán dự án sau khi giảm tương ứng mức 25-27 triệu đồng/m2. Đây được đánh giá là đợt giảm giá có một không hai trên thị trường BĐS Hà Nội.

Sau màn pháo hiệu giảm giá sốc của Công ty Bemes, bước sang năm 2012 khi tình hình kinh tế có nhiều dấu hiệu khả quan hơn, để kích thích nguồn cầu các chủ đầu tư dự án tiếp tục đưa ra các hình thức giảm giá mới như khuyến mại, tặng quà, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giảm trừ tiền nội thất cho căn hộ....

Đơn cử, mới đây dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội) do CTCP Đầu tư Mai Linh đã đưa ra chiến lược giảm giá gần 400 triệu đồng/căn hộ cho khách hàng mua dự án. Theo đó,khách hàng chọn gói nội thất hoàn hảo cho căn hộ thì giá bán mỗi mét vuông sẽ khoảng 30-33 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng không chọn gói nội thất, chủ đầu tư sẽ trừ tiền từ mức 180-320 triệu đồng/căn cho khách hàng. Giá bán lúc đó sẽ chỉ còn khoảng 27-29 triệu đồng/m2.

Dự án Golden Land (Nguyễn Trãi) cũng đã áp dụng hình thức khách hàng mua căn hộ sẽ được tặng ôtô trị giá 650 triệu đồng. Khách hàng không lấy ôtô sẽ được trừ tiền mua căn hộ. Như vậy, giá căn hộ giảm còn mức trên 30 triệu đồng/m2.

Như vậy, bằng hình thức trực tiếp hay gián tiến, việc các chủ đầu tư đưa ra các hình thức khuyến mại mới đã góp phần giá căn hộ chung cư tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới. Trong đó, các dự án các quận nội đô Hà Nội, giá bán nhà đang dao động quanh mức 30-35 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của PV, tại khu vực quận Đống Đa, Ba Đình,... giá chung cư hiện đang dao động ngưỡng 35-45 triệu đồng/m2. Như dự án chung cư 170 Đê La Thành (Đống Đa), giá bán 34-38 triệu đồng/m2, dự án chung cư Lacater (Núi Trúc) giá bán 40-42 triệu đồng/m2, dự án chung cư 65 Thái Hà giá bán 40-42 triệu đồng/m2, chung cư Euro Windown (Trần Duy Hưng) giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới.

Tại khu vực Từ Liêm, Cầu Giấy mặt bằng giá chung cư đang quanh ngưỡng 30-35 triệu đồng/m2. Dự án chung cư Green Park giá bán 32-34 triệu đồng/m2, dự án chung cư Keangnam giá 44-45 triệu đồng/m2, dự án chung cư The Manor giá bán 45 triệu đồng/m2, dự án chung cư Golden Palace (Mễ Trì) giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2...

Tại khu vực quận Hà Đông, mặt bằng giá chung cư thấp hơn chỉ khoảng 20-25 triệu đồng/m2 như chung cư Văn Phú giá 18-20 triệu đồng/m2, chung cư City View (Nguyễn Trãi) giá khoảng 25 triệu đồng/m2,...

Niềm tin sẽ giúp khơi thông thị trường
Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường chung cư rơi vào tình trạng ảm đảm như hiện nay không hẳn do chênh lệch cung cầu là do người mua nhà đã quá mất niềm tin vào phân khúc này.
Nguyên nhân chính là xuất phát từ việc chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính vì vậy xảy ra việc bội tín với khách hàng, huy động vốn nhưng không triển khai, xây dựng dự án nhưng cắt xén nguyên vật liệu khiến chất lượng dự án bị ảnh hưởng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý thay đổi cả quy hoạch dự án khi cho bê tông hóa cả công viên, hồ cảnh quanh...

Tuy nhiên, sau thời gian dài khó khăn, giờ là lúc các chủ đầu tư buộc phải chấp nhận cuộc sàng lọc khắc nghiệt của thị trường. Những chủ đầu tư nào sức khỏe kém buộc phải loại ra khỏi thị trường. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ trụ lại và để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhiệm vụ được coi trọng hàng đầu đó là khôi phục lại niềm tin của khách hàng.

Bà Nguyễn Thị Minh Hồng, Ủy viên HĐQT công ty CP Đầu tư Mai Linh cho rằng, thời gian vừa qua đã có quá nhiều chủ đầu tư thất hứa, bội tín khiến cho khách hàng mất niềm tin. Vì vậy, để lấy lại được lòng tin khách hàng các chủ đầu tư cần phải đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng cho dự án của mình. Đặc biệt, những gì đã cam kết với khách hàng phải đảm bảo 100% cho tới thời điểm bàn giao nhà. Muốn làm được điều này, chủ đầu tư cần phải có nguồn tài chính ổn định.

“Chúng tôi đã có sẵn lượng tài chính ổn định chỉ để dành cho việc thực hiện dự án Golden Palace. Vừa rồi trong đợt mở bán lần 2, công ty cũng đưa ra chiến lược giảm giá bán 2-3 triệu đồng/m2 cho tất cả các khách hàng trong đó có cả các khách hàng đã mua trước đó. Tuy nhiên, ra hàng trong lúc thị trường gặp khó về thanh khoản thì doanh nghiệp không đặt quá nặng mục tiêu phải bán được hàng bằng mọi giá. Bởi, trên thực tế, không bán lúc này thì doanh nghiệp vẫn có tiền để triển khai. Còn nếu bán được hàng thì càng tốt vì nó sẽ giúp cho doanh nghiệp có thêm một lượng vốn để phục vụ dự án.” bà Hồng cho biết”
Ông Edward Chi - Chủ tịch Coldwell Banker Việt Nam cho rằng, điều quan trọng nhất của các chủ đầu tư bất động sản là tôn trọng sự thật, tôn trọng khách hàng nếu làm được điều này mới có thể chinh phục khách hàng.

“Lòng tin được hiểu nhiều cách chúng ta hứa cái gì và chúng ta thực hiện điều gì. Khách hàng họ mong muốn điều gì. Đối với sản phẩm nhà ở mà nhận đúng thời hạn nhưng chất lượng không đạt được những gì chúng ta quảng bá thì đó là mất lòng tin. Khi niềm tin đối với thị trường không có thì sẽ khó tìm được người mua. Điều này cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ khó tồn tại được”, ông Edward Chi nói.