Giá nhà thu nhập thấp quá cao

Dự án khu đô thị mới Đại Thanh (Hà Đông) do XN Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư có mức giá 14 triệu đồng/m2. So với mức giá nhà thu nhập thấp như dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng (Long Biên) 13,24 triệu/m2 thì giá nhà thương mại và giá nhà thu nhập thấp có "vênh" không đáng kể. Trong khi đó, nhà thu nhập thấp có rất nhiều ràng buộc…


Theo quyết định mới này, nhiều tiêu chí liên quan đã được thay đổi bổ sung như: thang chấm điểm, sau 3 tháng bàn giao nhà mà không đến ở sẽ bị thu hồi căn hộ, niêm yết công khai danh sách các dự án nhà thu nhập thấp đã nhận đơn mua nhà tại trụ sở UBND phường, thông báo công khai để người dân biết và tham gia giám sát…

3 tháng không vào ở sẽ chấm dứt hợp đồng, thu hồi căn hộ


Quyết định mới này sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 16/8/2010. Đáng chú ý nhất là điều khoản vừa được bổ sung, đối với các hộ gia đình mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp nếu sau 3 tháng kể từ khi bàn giao căn hộ mà hộ gia đình không đến ở thì coi như không có nhu cầu ở và cơ quan quản lý sẽ chấm dứt hợp đồng và thu hồi căn hộ.

Ngoài hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư, người mua nhà phải có bản cam kết trước khi ký và ảnh các thành viên trong gia đình. Đối với các trường hợp vi phạm, UBND các xã, phường, quận, huyện sẽ tổ chức cưỡng chế, thu hồi. Người mua nhà cho người khác sử dụng nhà và vi phạm quy chế quản lý nhà cũng sẽ bị chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà.
Bên cạnh đó, để nhà thu nhập thấp được bán cho đúng đối tượng, các dự án đã nhận đơn mua nhà phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND phường. UBND các phường có trách nhiệm mở sổ theo dõi các trường hợp đã được xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở và thông báo công khai để người dân sở tại biết, tham gia giám sát.

Dự án nhà thu nhập thấp CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) dự án đầu tiên và duy nhất đến thời điểm này đã bàn giao cho khách hàng

Theo quyết định mới này, đối tượng được mua nhà thu nhập thấp cũng được mở rộng. Theo đó, đối tượng được quyền mua nhà là đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú tại các quận, đối tượng hưởng lương ngân sách có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú tại các huyện. Trường hợp các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú thì chỉ cần có xác nhận của đơn vị về chức vụ, thời gian công các, thực trạng nhà ở.

Làm thế nào để giảm giá


Chỉ trong thời gian ngắn vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận một số dự án nhà ở thương mại được bán ra với mức giá gần ngang ngửa nhà thu nhập thấp. Điển hình có thể kể đến dự án khu đô thị mới Đại Thanh (Hà Đông) do Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư với mức giá 14 triệu đồng/m2 đầu tháng này.

Cùng thời điểm mở bán với dự án Đại Thanh, một loạt chung cư thương mại ở khu vực Hà Đông cũng được rao bán với giá khá mềm. Trong đó, có thể kể đến Dự án The Sun Garden tại số 89 Phùng Hưng, Hà Đông vừa được chủ đầu tư tung hàng ra thị trường với mức giá khoảng 14 triệu đồng/m2.

Như vậy, so với mức giá của một số dự án nhà thu nhập thấp như dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng (Long Biên) 13,24 triệu/m2 thì giá nhà thương mại và giá nhà thu nhập thấp có độ vênh không đáng kể. Trong khi đó, nhà thu nhập thấp có rất nhiều ràng buộc như không được bán sau 10 năm và cũng chỉ được bán lại cho Nhà nước…

Một trong những vấn đề được người dân rất quan tâm trong buổi đối thoại trực tuyến với nhân dân mới đây của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng là vấn đề nhà thu nhập thấp, trong đó có giá cả, chất lượng công trình…
Nhiều người dân đặc biệt quan tâm đến kết quả thanh tra 6 dự án nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội mà thanh tra Bộ Xây dựng đang thanh tra nhưng chưa được giải đáp đầy đủ. Theo trả lời của Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Phạm Gia Yên, giá của mỗi dự án nhà thu nhập thấp khác nhau bởi đầu vào của mỗi dự án khác nhau. Nhiều doanh nghiệp chưa vay được vốn ưu đãi của Chính phủ, nếu doanh nghiệp vay được vốn ưu đãi của Chính phủ thì giá bán sẽ giảm xuống.

Tuy nhiên thắc mắc của người dân là dù chưa được vay vốn ưu đãi của Chính phủ nhưng doanh nghiệp khi tham gia xây nhà thu nhập thấp cũng đã nhận được một số ưu đãi của Nhà nước như: ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp… mà giá nhà cao gần ngang ngửa với nhà ở thương mại, trong khi nhà ở thương mại không được hưởng bất kỳ một ưu đãi nào

Bất động sản cần phá giá thêm 50%

Giá nhà cao ngất trong khi địa ốc ế ẩm khiến hàng loạt nhà đầu tư phải rút vốn tháo chạy khỏi thị trường. Giới chuyên gia nhận định, để kích cầu người có nhu cầu thực, BĐS phải phá giá thêm 50%.

Chạm đáy

Đã bước vào tháng cuối cùng của quý II nhưng thị trường địa ốc Hà Nội vẫn chưa chứng kiến một sự khởi sắc đáng kể nào. Giá nhà đất tiếp tục giảm sâu, từ căn hộ, nhà liền kề đến biệt thự giảm giá tới 15%. Tiêu biểu như dự án Kim Chung Di Trạch về mức 22-32 triệu đồng/m2, Bắc Quốc lộ 32 cũng giảm trung bình xuống còn 30-35 triệu đồng/m2, Dương Nội còn 36-40 triệu đồng/m2, Gleximco hạ nhiệt còn 38-42 triệu đồng/m2, dự án Văn Khê giá bao gồm xây thô, hoàn thiện cũng chỉ còn 70 triệu đồng/m2…

Tình thế khó khăn của thị trường BĐS càng thể hiện rõ nét hơn khi một số doanh nghiệp dịch vụ BĐS tiếng tăm từ chỗ đợi “bán buôn” cho các nhà đầu tư nay cũng phải chấp nhận quay sang đi chào mời đến từng khách lẻ.

Điều này có nghĩa một lượng lớn giới đầu tư, đầu cơ - những người chi phối mạnh đến thị trường vài năm về trước gần như đã “ngấm đòn” và không còn đủ tiềm lực để tiếp tục “ôm” các dự án, buộc các công ty này phải tìm kiếm đối tượng khách hàng mới. Đây là điều chưa từng có tiền lệ trên thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, thị trường BĐS đang chạm đáy, nhưng đáy này theo hình nào còn phải nghiên cứu. Thời gian BĐS ảm đạm đã quá dài, vì thế khó có thể coi đây là đáy hình parabol được. Cũng theo Bộ trưởng Dũng, trong năm 2012 thị trường BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga chia sẻ mặc dù ngân hàng đã hạ lãi suất nhưng thực tế vẫn ngoài tầm với của doanh nghiệp. Lãi suất cao cùng với Nghị định 69 yêu cầu doanh nghiệp phải bồi thường sát giá thị trường khiến giá đất bị đẩy cao.

"Chỉ cần ra ngoài thành phố chúng ta sẽ có nhiều dự án buộc dừng lại, hàng loạt công trình dở dang. Tiền nằm trong đất rất lớn và doanh nghiệp thì án binh bất động" - ông Nga nói.

Giải phóng “hàng tồn”

Một số chuyên gia cho rằng trong bối cảnh địa ốc ảm đạm như hiện nay, chuyện nhà đầu tư rút tiền về, chấp nhận lỗ là điều dễ hiểu. Bài học từ Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cho thấy năm 2009, trong khi thị trường lao dốc, tập đoàn này đã phá giá căn hộ để đẩy hàng nhanh và thực tế họ đã thành công. Do đó, các chuyên gia nhấn mạnh dự án cao cấp phải giảm giá tới 50%, căn hộ bình dân hạ 30% mới có thể kích cầu.

Các dự án BĐS phải chấp nhận giảm giá mạnh để hồi sinh,vượt qua khó khăn.

Đồng tình quan điểm trên, ông Phạm Sĩ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho hay thị trường không có khách mua, song giá nhà vẫn còn cao. Mặc dù khẳng định, môi giới là tác nhân quan trọng khiến cung gặp cầu, song theo ông Liêm, đây cũng chính là nguyên nhân thổi giá địa ốc.

“Vấn đề cốt lõi là phải sàng lọc giữa môi giới với cò đất. Ở Trung Quốc, địa ốc phát triển lành mạnh, cung gặp cầu nhờ môi giới phát triển theo đúng nghĩa, còn ở Việt Nam ngược lại, môi giới hình thành tràn lan và thi nhau thổi giá" - ông Liêm nói.

Lãnh đạo tổng hội cũng bày tỏ sự lo ngại khi xảy ra hiện tượng nhiều người dân chán cảnh sống ở chung cư vì chất lượng không đảm bảo, giá lại cao ngất. Thêm vào đó nhiều vụ hỏa hoạn, tranh chấp mâu thuẫn nổi lên mà đình đám nhất phải kể đến dự án Keangnam Landmark Tower, chủ đầu tư đòi trả lại quyền quản lý cho thành phố.

"Đã có người mua chung cư mới nhưng lại bán gấp để quay trở về mua các khu tập thể cũ, vì so mức giá không chênh nhiều nhưng có hạ tầng thuận lợi và không phải lo đóng phí quản lý"- ông Liêm chia sẻ.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng họ không thể giảm giá sâu hơn nữa. Nhưng theo nhiều chuyên gia nếu phải chấp nhận hạ giá thấp, phá giá để giải phóng “hàng tồn kho”, quay vòng vốn doanh nghiệp cũng nên cân nhắc bởi BĐS cũng là hàng hóa, cần phải khuyến mại để kích thích khách hàng mở hầu bao.

Thời gian qua, địa ốc phát triển quá nóng, doanh nghiệp làm giàu dễ dàng nhưng hiện nay khó khăn đến cùng cực, doanh nghiệp cần phải tính đến các chiêu thức để “kích cầu”.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quý I-2012, cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới, nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai. Hà Nội có 200 trong tổng số 750 dự án được triển khai. Thống kê của các công ty tư vấn cho thấy trong thời gian tới Hà Nội có khoảng 50.000 căn hộ, biệt thự, nhà liền kề đang xây dựng.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết xét trung và dài hạn, khoảng 2-5 năm tới, thị trường sẽ bội thực nguồn cung nhưng thực tế trong ngắn hạn Hà Nội vẫn thiếu những căn hộ có thể ở được ngay. Đây cũng chính là cơ hội để doanh nghiệp BĐS giảm giá về mức mà người tiêu dùng chấp nhận được.

Ngoài ra, theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, doanh nghiệp nên chuyển nhượng dự án nếu thấy không đủ khả năng, hoặc liên doanh liên kết để trụ vững, cùng nhau vượt qua thời kỳ khó khăn.