Cung bùng nổ, giao dịch BĐS vẫn rụt rè

 

Số lượng dự án, doanh nghiệp chào bán dự án BĐS hòng tìm tiền mặt không ngừng tăng cao, thậm chí bùng nổ mạnh trong thời điểm khó khăn nhất của thị trường là quý IV/2011 và quý I/2012. Ấy vậy mà, lượng giao dịch thành công vẫn rất rụt rè.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Éo le thừa nhà đất, thiếu dòng tiền
"Chuyển nhượng tổ hợp khách sạn, căn hộ cao cấp 4 sao tại khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, diện tích khu đất 2.200m2, diện tích mặt sàn 20.000 m2, 21 tầng, 140 phòng, đã xây dựng xong, giá chuyển nhượng 32 triệu USD"; "Bán dự án xây tòa nhà Văn phòng - TTTM, vị trí mặt phố Duy Tân, diện tích 1.000m2, giá 65 tỷ" hay "chào bán dự án tòa nhà mặt đường Phạm Hùng diện tích 3.600m2 với giá 190 tỷ đồng"...
Những thông tin nói trên không hiếm gặp trên nhiều trang tư vấn môi giới BĐS. Theo giới kinh doanh, số lượng các dự án, tòa nhà được rao bán thời gian gần đây không ngừng tăng lên.
Vượt qua cả sự "sôi động", lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên về M&A khác có trụ sở nằm trên đường Phùng Hưng, quận Hoàn Kiếm dùng từ "bùng nổ" để nói về sự gia tăng nguồn cung dự án trong 6 tháng trở lại đây.
Trong khi đó, chủ một trang thương mại điện tử tại Trung Yên, quận Cầu Giấy ước lượng nếu trước đây số lượng chào bán trên trang này chỉ khoảng 10 dự án, thì nay con số lên tới 50 dự án. Mức tăng 500%.
Các dự án BĐS cần chuyển nhượng đều phổ biến trong tầm giá từ 60-80 tỷ đồng, một số tòa nhà có vị trí tốt lên tới 150-200 tỷ đồng, cá biệt có các tòa phức hợp tại khu vực trung tâm được bên bán chào mức giá trên 600, 700 tỷ đồng.
Tình trạng chung của các doanh nghiệp, chủ dự án phải chào bán ồ ạt lúc này là do áp lực khan hiếm tiền mặt. Tài sản của họ có thể nhiều nhưng dòng tiền lại "chết đứng". Vì thế, quyết định bán ra đều là những ý định thực sự, giá cả đàm phán được, các điều khoản thương thảo trên hợp đồng và tiến độ thanh toán ưu đãi...
Đây thường là những doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án đang xây dựng triển khai dở dang nhưng đầu ra của sản phẩm không có, lại thiếu tiền để triển khai tiếp do đó nhu cầu tìm kiếm đối tác hợp tác, chuyển nhượng là rất cần kíp.
Trong số này không ít trường hợp đầu tư dàn trải, đầu tư "tay ngang" vào các dự án BĐS khi thị trường này bùng nổ 3-4 năm trước. Tham vọng càng lớn thì giờ đây kinh tế vĩ mô xoay chuyển, họ lại càng khó khăn. Nợ tiền nhà thầu, ngân hàng, khách hàng, các bên góp vốn, thu tiền của dự án này lại đập vào kinh doanh dự án khác, lúc này bắt buộc phải bán bớt dự án trong tay để lấy tiền hoàn thiện, tập trung vào số ít công trình dở dang.

Giá chào bán hiện đã giảm 30-50% so với cùng kỳ năm trước.

Giới chuyên môn trong lĩnh vực M&A phân tích, thời điểm hiện tại hoàn toàn khác so với đợt khủng hoảng năm 2008 bởi lúc đó những người đang có dự án BĐS dù có khó khăn nhưng sau đó được bơm tiền nhờ gói kích cầu nên thị trường thay đổi. Còn giờ đây, người ta nhìn trong tương lai trung và dài hạn, ít nhất trong 6 tháng - 1 năm vẫn còn khó khăn, không thể chịu được nữa mới phải bán đi.
Èo uột chốt mua
Ông Nguyễn Ngọc Bách - Chủ tịch HĐQT AsiaInvest, cho rằng, ngoại trừ các dự án được chào bán vẫn còn trên giấy vốn không ăn khách trong giai đoạn này thì các dự án sạch về pháp lý, đã giải phóng mặt bằng, có tiềm năng phát triển, giá chào bán hiện đã giảm 30-50% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, đắt rẻ dường như chưa phải là động lực lớn thu hút bên mua. Cho dù các nhà đầu tư "cá mập" trong và ngoài nước không che giấu mục tiêu săn tìm các dự án phù hợp nhưng hiện tại các giao dịch thành công vẫn chưa nhiều. Con số thương vụ đạt kết quả quá khiêm tốn từ đầu năm đến nay tại thị trường Hà Nội nói riêng chưa khiến cách nhà tư vấn, môi giới thực sự thỏa lòng.
Lãnh đạo AsiaInvest cho rằng trong con mắt của các nhà đầu tư nước ngoài, giá đất của Việt Nam dù giảm song vẫn còn cao, đặc biệt là so với thu nhập bình quân đầu người. Đây là một điểm trừ trong tương quan với các nước khu vực. Nhưng quan trọng hơn là bối cảnh thanh khoản của thị trường chưa thuận lợi, kinh tế vĩ mô, mức độ lạm phát hiện chưa ổn định bền vững.
"Thông thường với một thị trường mới nổi thì đầu tư của nước ngoài thông qua đầu tư vào doanh nghiệp có sẵn có tỷ lệ rất cao. Ở nước ngoài thậm chí có thể chiếm 30-40% dòng vốn vào, nhưng ở Việt Nam dòng vốn này còn rất khiêm tốn, tỷ lệ thấp vì còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố" - ông Bách nói thêm.
Thế mạnh hoạt động M&A trong nước nhưng ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn BĐS SohoVietNam cũng chỉ ra thực tế, các khách hàng và nhóm khách hàng tìm mua dự án hiện nay "sính" các dự án đất "sạch" để về phát triển, đầu tư theo ý mình hơn là mua các dự án đang dở dang.
Hai nhóm khách hàng tìm mua dự án điển hình trên thị trường hiện nay là nhóm tìm mua dự án phục vụ mục tiêu mở rộng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cốt lõi hoặc thâm nhập ngành nghề kinh doanh mới và nhóm các nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp đang tìm cách vào thị trường tại thời điểm giá thấp thì điểm chung là tất cả đều săn tìm món hàng độc đáo, riêng biệt hợp ý của họ và có giá trị sử dụng, đầu tư, định hướng kinh doanh.
Trong khi thực tế, để kiếm được dự án đúng với yêu cầu của người mua như dự án có vị trí đẹp, hồ sơ pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch là không hề đơn giản. Đây là một lý do trực tiếp khiến phần đa khách mua hiện mới tìm hiểu, kết nối và đàm phán chứ chưa chốt. Ngoài ra, để một thương vụ M&A thành công chót lọt thường mất rất nhiều thời gian với nhiều thủ tục và quan hệ phức tạp cần phải giải quyết.
Xét về lâu dài thì đang là giai đoạn tạo nên cơ hội cho hoạt động M&A nhưng kinh tế vĩ mô hiện vẫn chưa phải thời điểm hấp dẫn. Người lạc quan có thể suy nghĩ hết năm nay, tình hình sẽ khởi sắc hơn nhưng có luồng ý kiến đánh giá phải 2-3 năm nữa.
"Chuyện giá đang ở vùng đáy chưa quan trọng bằng thời điểm đầu tư. Sau đó đến câu chuyện khai thác vận hành khối tài sản ra sao. Năm nay chắc khó bùng nổ đối với cầu mua nhưng xu thế sẽ tăng dần vào cuối năm. Vài năm nữa khi kinh tế vĩ mô phục hồi thì thị trường M&A sẽ thực sự sôi động lên rất nhiều" - ông Nguyễn Ngọc Bách nhìn nhận.

Bất động sản "ấm" nhờ ngân hàng

Hàng loạt động thái của các ngân hàng thương mại gần đây đã có ảnh hưởng tích cực lên thị trường bất động sản vốn được ví như một cơ thể chưa qua cơn “bạo bệnh”.

Thông tin Tài chính - Bất động sản, Thị trường chứng khoán, Giá vàng cập nhật liên tục và nhanh nhất

Một trong những động thái đáng kể nhất là việc liên tiếp giảm lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại, từ 14%/năm nhanh chóng xuống thấp nhất còn 9%/năm. Và không chỉ có vậy, hàng loạt gói tín dụng hỗ trợ cho vay mua nhà cũng được các ngân hàng chạy đua tung ra cho các dự án mà chủ đầu tư và ngân hàng có sự hợp tác trước đó.

“Ấm” nhờ ngân hàng
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường mới chỉ rục rịch có giao dịch trở lại sau khi lãi suất tiền gửi ngân hàng được đưa về 9%/năm hồi đầu tháng 6. Không hẳn là rầm rộ, song theo khảo sát của PV, có một tỷ lệ nhất định trong giới đầu tư, người dân có tiền gửi ngân hàng trước đó, đã bắt đầu rút tiền về để lựa chọn kênh đầu tư mới, trong đó bất động sản được cho là điểm đến ưu tiên trong số các kênh đầu tư hiện nay.
Sở dĩ bất động sản được xem là một trong những kênh đầu tư khá hấp dẫn hiện nay bởi thực tế, giá bất động sản nhiều nơi đã giảm khoảng 40 - 50% so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2008.
Và cùng với xu hướng giảm giá trong suốt thời gian qua, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng... cũng trở nên dồi dào hơn do thanh khoản thị trường sụt giảm.
Do vậy, khi lợi nhuận thu về từ kênh tiết kiệm không còn hấp dẫn như trước, không ít người dân lẫn giới đầu tư đã bắt đầu tính chuyện quay trở lại với kênh đầu tư bất động sản, vốn vẫn được đánh giá cao trong các kênh đầu tư hiện nay. Câu chuyện mua nhà, đất giá rẻ, ở đâu dường như đang là đề tài khá nóng tại nhiều công sở, nhà hàng sang trọng lẫn quán cóc vỉa hè.
“Thực ra hiện nay vẫn có nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản vẫn chưa xuống đáy, có thể chờ thêm một thời gian nữa hãy mua vào, song với tôi, giá nhà đất tại một số khu vực, một số dự án đã xuống quá thấp rồi, tiến độ lại đảm bảo thì có thể mua vào vì thị trường đang có xu hướng đi lên kể từ sau khi lãi suất tiền gửi ngân hàng liên tục giảm”, chị Mai Thu - một nhà đầu tư chia sẻ.
Do vậy, đầu tuần vừa qua, chị Thu đã quyết định rút gần 2 tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng ra và đang tìm kiếm mua nhà, đất phù hợp.
Theo ông Vũ Xuân Thiên, Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá bất động sản hiện nay đã xuống ở mức gần như không thể thấp hơn được nữa. Do đó, khi mà các kênh đầu tư khác không sinh lời nhiều như trước đây, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc đến kênh bất động sản, vì rất có thể, thị trường sẽ ấm dần lên vào cuối năm nay.
Ngoài ra, như để tiếp thêm động lực cho khách hàng, hầu hết các ngân hàng thương mại đã chạy đua bắt tay với các chủ đầu tư trong việc cho khách hàng vay tiền mua nhà với lãi suất ưu đãi, chỉ từ 10 - 13%/năm. Chẳng hạn như khách hàng mua căn hộ tại dự án Dream Town sẽ được BIDV cho vay tới 70% giá trị căn hộ, khách hàng mua Splendora sẽ được Techcombank cho vay, khách hàng mua căn hộ tại Berriver sẽ được SeABank với lãi suất ở mức 11,99%/năm áp dụng trong 3 tháng đầu tiên xoay quanh mức 13%/năm, thời hạn vay lên tới 20 năm...
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc ngân hàng thực hiện rót vốn một lúc cho cả chủ và khách bằng việc thế chấp chính dự án, căn hộ đó có thể là động thái khá rủi ro đối với các ngân hàng, bởi dù cho hai đối tượng vay, song chỉ có một sản phẩm thế chấp duy nhất.

Giới đầu tư đã bắt đầu quay lại với bất động sản nhờ sự hỗ trợ mạnh mẽ từ các ngân hàng.

“Săn” dự án tin cậy
Quả thực, với giới đầu tư lúc này, mua hay không mua vào vẫn là một lựa chọn không hề dễ dàng. Ngay cả khi đã có quyết định mua vào, việc tìm được một dự án đảm bảo tiến độ, một chủ đầu tư uy tín cũng không kém phần nan giải. Trong số hàng trăm dự án, hàng trăm chủ đầu tư bất động sản hiện nay thì không phải chủ đầu tư nào cũng là những người kinh doanh, làm ăn chân chính. Những vụ lừa đảo về mua nhà đất trên giấy ở một số dự án gần đây giới đầu tư cũng chưa thể quên được.
Chính vì vậy, như để kích cầu, một số chủ đầu tư dự án cũng đã lấy lòng khách hàng bằng cách hạ giá thành đến mức thấp nhất có thể, đẩy nhanh tiến độ dự án đồng thời đưa ra vô số điều khoản có lợi cho người mua.
Đại diện lãnh đạo Công ty Hanco9 - chủ đầu tư dự án Berriver Long Biên cho hay, trong bối cảnh thị trường vẫn chưa thực sự sôi động lại, chỉ có các dự án có thế mạnh thực sự mới có thể thu hút được khách hàng đến với mình.
Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, đơn vị bán hàng cho dự án Berriver Long Biên, có hơn 70% khách hàng tiết lộ rằng, họ mua căn hộ tại Berriver là vì vị trí của dự án này nằm ngay cạnh sông Hồng. Không chỉ vậy, khoảng cách chỉ có hơn 3km từ dự án tới trung tâm thành phố cũng là một yếu tố tác động tốt vào tâm lý người mua.
Còn theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch câu lạc bộ doanh nghiệp Bất động sản Hà Nội, hiện nay, ngoài vị trí, kiến trúc, thiết kế... thì tiến độ của dự án đang là điểm mạnh để có thể thuyết phục khách hàng dốc túi ra mua bất động sản vào lúc này.
Tại Hà Nội, hiện số dự án đảm bảo tiến độ theo cam kết với khách hàng cũng không phải quá nhiều. Có thể kể đến một số dự án như: Times City, Royal City, Dream Town, Berriver, Splendora...
Không ít khách hàng, nhà đầu tư chia sẻ, việc tìm mua được căn nhà, mảnh đất trong bối cảnh thị trường sụt giảm như hiện nay cũng không hề đơn giản. Ngoài rào cản về vấn đề tài chính, giá bán... làm thế nào để mua được một căn hộ vừa rẻ, vừa ưng ý, lại đảm bảo tiến độ trong bối cảnh loạn thông tin như hiện nay cũng là bài toán khó đối với các khách hàng